Comprender los fondos procedentes de las operaciones (FFO): Una forma de medir el rendimiento de los REIT
Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son una opción de inversión atractiva para las personas que desean exponerse al mercado inmobiliario sin poseer ni gestionar directamente las propiedades. A la hora de evaluar los REIT, es esencial disponer de una medida fiable de su rendimiento operativo. Aquí es donde entran en juego los fondos procedentes de las operaciones (FFO).
¿Qué son los FFO?
Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) son una medida financiera utilizada por los REIT para definir el flujo de caja generado por sus operaciones principales. Proporciona información sobre la capacidad de un REIT para generar ingresos recurrentes a partir de sus activos inmobiliarios. El FFO es una medida esencial para los inversores, ya que les ayuda a evaluar el rendimiento y la rentabilidad de un REIT.
El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y las pérdidas por ventas de activos a los ingresos netos de un REIT. Esta cifra se ajusta restando las ganancias por ventas de activos y cualquier ingreso por intereses. Al incluir estos ajustes, el FFO proporciona una imagen más clara del flujo de caja de un REIT generado por sus operaciones.
Cabe señalar que el FFO se presenta a veces por acción, lo que permite a los inversores comparar el rendimiento de diferentes REIT en igualdad de condiciones.
Fórmula y cálculo del FFO
Para calcular el FFO se utiliza la siguiente fórmula:
FFO = (Ingresos netos + Depreciación + Amortización + Pérdidas por ventas de propiedades) – Ganancias por ventas de propiedades – Ingresos por intereses.
A continuación se desglosa cada uno de los componentes de la fórmula del FFO:
- Ingresos netos: Representa el beneficio generado por el REIT de sus operaciones y normalmente se encuentra en la parte inferior de la cuenta de resultados.
- Depreciación: La depreciación es la medida contable que distribuye el coste de los activos materiales de un REIT a lo largo de su vida útil. Se añade a los ingresos netos, ya que es un gasto no monetario.
- Amortización: Al igual que la depreciación, la amortización representa la medida contable para distribuir el coste de los activos intangibles. También se añade al beneficio neto.
- Pérdidas por venta de inmuebles: Incluye las pérdidas sufridas por la venta de activos inmobiliarios. Estas pérdidas se consideran acontecimientos puntuales y se restan del cálculo del FFO.
- Ganancias por ventas de inmuebles: Por otro lado, las ganancias por venta de propiedades representan los ingresos generados por la venta de activos inmobiliarios. Se restan del cálculo del FFO al no formar parte de las operaciones regulares.
- Ingresos por intereses: Los ingresos por intereses no suelen ser una parte significativa de las operaciones de un REIT y se excluyen del cálculo del FFO.
Siguiendo esta fórmula y teniendo en cuenta estos componentes, los inversores pueden determinar los fondos procedentes de las operaciones generados por un REIT.
Qué le dice el FFO
El FFO es una medida vital para evaluar el rendimiento operativo de los REIT. Esto es lo que el FFO puede decir a los inversores:
- Flujo de caja de las operaciones: El FFO representa el flujo de caja neto generado por las actividades empresariales en curso de un REIT. Proporciona información sobre la capacidad de generación de efectivo del REIT y su capacidad para mantener el pago de dividendos a los accionistas.
- Rendimiento operativo: Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como referencia para evaluar su rendimiento operativo. Al centrarse en el flujo de caja generado por las operaciones principales, el FFO permite a los inversores evaluar la eficiencia con la que un REIT utiliza sus activos inmobiliarios para generar ingresos.
- Análisis comparativo: Dado que el FFO se presenta por acción, permite a los inversores comparar el rendimiento de diferentes REIT. Esta métrica nivela el terreno de juego, permitiendo a los inversores tomar decisiones de inversión más informadas.
Es importante señalar que el FFO no debe considerarse una alternativa al flujo de caja ni una medida de la liquidez. Aunque el FFO proporciona información sobre el flujo de caja de las operaciones de un REIT, excluye ciertas entradas de efectivo no recurrentes y no es una medida exhaustiva de la salud financiera general de un REIT.
FFO vs. AFFO
Otra métrica importante a tener en cuenta junto con el FFO son los fondos de operaciones ajustados (AFFO). Mientras que el FFO proporciona información sobre el flujo de caja generado por las operaciones de un REIT, el AFFO tiene en cuenta ajustes adicionales para proporcionar una representación más precisa del flujo de caja del REIT disponible para su distribución a los accionistas.
El AFFO ajusta aún más el FFO teniendo en cuenta los gastos de capital recurrentes (CapEx) y otras partidas no monetarias que afectan al flujo de caja de un REIT. Estos ajustes ayudan a los inversores a comprender la cantidad de efectivo disponible para dividendos y reinversión potencial en el negocio.
Comparando el FFO y el AFFO, los inversores pueden comprender mejor la generación de tesorería de un REIT y su capacidad para mantener y aumentar los dividendos a largo plazo.
Ejemplo
Veamos un ejemplo hipotético para ilustrar el cálculo y la interpretación del FFO:
ABC REIT declara unos ingresos netos de 10 millones de dólares, una depreciación de 3 millones de dólares, una amortización de 1 millón de dólares, unas pérdidas por venta de inmuebles de 500.000 dólares, unas ganancias por venta de inmuebles de 200.000 dólares y unos ingresos por intereses de 100.000 dólares.
Utilizando la fórmula FFO, podemos calcular:
FFO = ($10.000.000 + $3.000.000 + $1.000.000 + -$500.000) – $200.000 – $100.000 = $13.200.000
En este ejemplo, ABC REIT generó un FFO de 13,2 millones de dólares. Esta cifra representa el flujo de caja generado por sus operaciones principales y proporciona información sobre el rendimiento operativo del REIT.
Preguntas frecuentes
1. ¿Por qué es importante el FFO para los inversores en REIT?
El FFO es importante para los inversores en REIT porque proporciona una medida del flujo de caja de un REIT procedente de sus operaciones principales. Ayuda a los inversores a evaluar la rentabilidad del REIT, la capacidad de pago de dividendos y la eficiencia operativa.
2. ¿En qué se diferencia el FFO del beneficio por acción (BPA)?
El FFO difiere del beneficio por acción (BPA) en que el FFO se centra en el flujo de caja generado por las operaciones de un REIT, mientras que el BPA refleja la rentabilidad del REIT. El FFO se considera una medida más precisa para evaluar los REIT porque excluye ciertos gastos no monetarios y ganancias/pérdidas por ventas de propiedades.
3. ¿Puede ser negativo el FFO?
Sí, el FFO puede ser negativo si los ingresos netos de un REIT son negativos o si las pérdidas por ventas de propiedades y otros ajustes superan los componentes positivos de la fórmula del FFO. Sin embargo, un FFO negativo debe evaluarse cuidadosamente, ya que puede indicar problemas financieros para el REIT.
La cuenta de resultados
Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) son una medida crucial para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Proporciona a los inversores información sobre el flujo de caja generado por las operaciones principales de un REIT, ayudándoles a evaluar su eficiencia operativa y su capacidad de pago de dividendos.
Al comprender cómo se calcula el FFO y su importancia, los inversores pueden tomar decisiones más informadas a la hora de evaluar los REIT como parte de su cartera de inversión. Sin embargo, es importante considerar el FFO junto con otras métricas financieras y llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva para obtener una visión completa de la salud financiera de un REIT y su potencial de éxito a largo plazo.
Descargo de responsabilidad: La información proporcionada en este artículo tiene únicamente fines educativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero. Los inversores deben consultar a un profesional financiero cualificado antes de tomar cualquier decisión de inversión.
Preguntas y respuestas
¿Por qué es importante el FFO para los inversores en REIT?
El FFO es importante para los inversores en REIT porque proporciona una medida del flujo de caja de un REIT procedente de sus operaciones principales. Ayuda a los inversores a evaluar la rentabilidad, la capacidad de pago de dividendos y la eficiencia operativa del REIT.
¿En qué se diferencia el FFO del beneficio por acción (BPA)?
El FFO difiere del beneficio por acción (BPA) en que el FFO se centra en el flujo de caja generado por las operaciones de un REIT, mientras que el BPA refleja la rentabilidad del REIT. El FFO se considera una medida más precisa para evaluar los REIT porque excluye ciertos gastos no monetarios y las ganancias/pérdidas por ventas de propiedades.
¿Puede ser negativo el FFO?
Sí, el FFO puede ser negativo si los ingresos netos de un REIT son negativos o si las pérdidas por ventas de propiedades y otros ajustes superan los componentes positivos de la fórmula del FFO. Sin embargo, un FFO negativo debe evaluarse cuidadosamente, ya que puede indicar problemas financieros para el REIT.
¿Cómo se calcula el FFO?
El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y las pérdidas por ventas de activos a los ingresos netos de un REIT. Esta cifra se ajusta restando las ganancias por ventas de activos y cualquier ingreso por intereses.
¿Qué son los fondos de operaciones ajustados (AFFO)?
Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) son una métrica que ajusta aún más los FFO teniendo en cuenta los gastos de capital recurrentes (CapEx) y otras partidas no monetarias que afectan al flujo de caja de un REIT. El AFFO proporciona una representación más precisa del flujo de caja del REIT disponible para su distribución a los accionistas.
¿Se puede utilizar el FFO para comparar diferentes REIT?
Sí, el FFO puede utilizarse para comparar diferentes REIT. Dado que el FFO se presenta por acción, permite a los inversores comparar el rendimiento de diferentes REIT en igualdad de condiciones. Esta métrica ayuda a los inversores a tomar decisiones de inversión más informadas.
¿Es el FFO una medida exhaustiva de la salud financiera de un REIT?
No, el FFO no debe considerarse una medida exhaustiva de la salud financiera de un REIT. Aunque el FFO proporciona información sobre el flujo de caja de las operaciones de un REIT, excluye ciertas entradas de efectivo no recurrentes y no es una medida exhaustiva de la liquidez o de la salud financiera general. Los inversores deben tener en cuenta otros parámetros financieros y llevar a cabo una diligencia debida al evaluar los REIT.