Comprender los préstamos conformes: Qué son y cómo funcionan
Cuando se trata de comprar una casa, muchas personas dependen de préstamos hipotecarios para financiar su compra. Un tipo de préstamo hipotecario que los prestatarios encuentran a menudo es un préstamo conforme. En este artículo analizaremos qué son los préstamos conformes, cómo funcionan y en qué se diferencian de otros tipos de préstamos hipotecarios.
¿Qué es un préstamo conforme?
Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple los criterios específicos establecidos por las entidades patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac, así como la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). Estos criterios incluyen factores como los límites del préstamo, las cualificaciones del prestatario y las condiciones específicas del préstamo.
Los préstamos conformes son ventajosos para los prestatarios con un crédito excelente porque suelen ofrecer tipos de interés más bajos que otros tipos de hipotecas. Los prestamistas prefieren emitir préstamos conformes porque pueden empaquetarse y venderse en el mercado hipotecario secundario, liberando su capacidad para emitir más préstamos.
Cómo funciona un préstamo conforme
El mercado de préstamos hipotecarios está impulsado en gran medida por entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades han establecido normas y directrices estandarizadas que deben cumplir las hipotecas para poder optar a su respaldo. Sin embargo, Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas por sí mismas, sino que aseguran las hipotecas emitidas por los prestamistas y actúan como creadores de mercado secundario si los prestamistas desean vender esas hipotecas.
La FHFA ejerce una supervisión reguladora para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan sus estatutos y su misión de promover la propiedad de la vivienda entre los estadounidenses de rentas bajas y de clase media.
Límites y normas de los préstamos
El término “conforme” se utiliza a menudo para describir el importe de la hipoteca que queda por debajo de una determinada cifra en dólares o límite de préstamo establecido cada año por la FHFA. El límite de préstamo varía anualmente y se determina en función de factores como el precio medio de la vivienda en Estados Unidos. Por ejemplo, en 2024, el límite de préstamo de referencia es de 726.200 dólares para la mayor parte del país, pero puede ser superior en algunas zonas más caras.
Además de los límites de préstamo, los préstamos conformes deben cumplir las directrices relacionadas con la relación préstamo-valor del prestatario, la relación deuda-ingresos, la puntuación y el historial de crédito y los requisitos de documentación.
Cabe señalar que las comisiones iniciales de los préstamos hipotecarios de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2024. Las tasas se incrementaron para los compradores de vivienda con puntuaciones de crédito más altas, mientras que se redujeron para los compradores de vivienda con puntuaciones de crédito más bajas. El pago inicial también influye en la tasa, con pagos iniciales más altos resultan en tasas más bajas.
Ventajas de los préstamos conformes
Los préstamos conformes ofrecen varias ventajas a los prestatarios. Una de las principales ventajas son los tipos de interés más bajos que suelen ofrecer, que pueden suponer un ahorro significativo durante la vida del préstamo. Además, los compradores de vivienda por primera vez pueden obtener un préstamo conforme con un pago inicial bajo, de hasta el 3,5% en el caso de los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
Sin embargo, los prestatarios que hagan un pago inicial bajo pueden verse obligados a contratar un seguro hipotecario, lo que se añade al coste total del préstamo. A pesar de ello, los prestamistas prefieren trabajar con préstamos conformes porque pueden empaquetarse rápidamente en paquetes de inversión y venderse en el mercado hipotecario secundario, lo que permite a los prestamistas emitir más préstamos y generar beneficios.
Préstamos conformes frente a préstamos no conformes
Los préstamos conformes son diferentes de los préstamos no conformes, también conocidos como hipotecas jumbo. Los préstamos no conformes superan el límite de los préstamos conformes y no pueden ser adquiridos por Fannie Mae o Freddie Mac. Como resultado, los prestamistas tienen menos demanda de préstamos no conformes.
Los préstamos no conformes suelen tener tipos de interés más altos y requisitos de pago inicial mínimo, ya que conllevan un mayor riesgo para los prestamistas. Los compradores de vivienda que necesiten una hipoteca que supere los límites de los préstamos conformes pueden explorar opciones alternativas, como suscribir dos hipotecas más pequeñas en lugar de un único préstamo jumbo.
Préstamos conformes frente a préstamos convencionales
Los préstamos conformes se confunden a veces con los préstamos convencionales, pero no son lo mismo. Los préstamos convencionales se refieren a cualquier préstamo ofrecido a través de un prestamista privado, a diferencia de una agencia gubernamental como la FHA o VA, o respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac. Aunque todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales se consideran conformes.
Los préstamos conformes deben cumplir los criterios específicos establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac y la FHFA, mientras que los préstamos convencionales tienen requisitos de elegibilidad más amplios y no están sujetos a los mismos criterios.
Normativa de la FHFA
La FHFA desempeña un papel crucial a la hora de establecer normativas y garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan sus estatutos y operen de forma segura y sólida. La FHFA supervisa las actividades de estas GSE para garantizar el cumplimiento de las directrices y proteger los intereses de los prestatarios y los inversores en el mercado hipotecario.
En los últimos años, la FHFA ha aplicado diversas medidas para mejorar la estabilidad y la resistencia del sistema de financiación de la vivienda. Estas medidas incluyen reformas del marco de representación y garantía, mejoras de los programas de transferencia del riesgo de crédito y el desarrollo de una plataforma común de titulización.
Preguntas frecuentes sobre los préstamos conformes
1. ¿Puedo obtener un préstamo conforme con mal crédito?
Aunque los préstamos conformes suelen requerir un buen crédito, algunos prestamistas pueden ofrecer opciones a prestatarios con un crédito que no sea perfecto. Sin embargo, estos préstamos pueden tener tipos de interés más altos o criterios de calificación más estrictos.
2. ¿Hay comisiones asociadas a los préstamos conformes?
Sí, existen comisiones asociadas a los préstamos conformes, incluidas las comisiones de apertura, las comisiones de tasación y los costes de cierre. Es importante revisar y entender todas las tarifas asociadas con su préstamo antes de proceder.
3. ¿Puedo refinanciar un préstamo conforme?
Sí, puede refinanciar un préstamo conforme como cualquier otra hipoteca. La refinanciación puede permitirle obtener un tipo de interés más bajo, cambiar el plazo del préstamo o acceder al capital de su vivienda.
4. ¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la aprobación para un préstamo conforme?
El plazo para la aprobación de un préstamo puede variar en función de factores como el proceso del prestamista, su situación financiera y la complejidad del préstamo. Por término medio, el proceso puede durar desde unas pocas semanas hasta un par de meses.
Lo esencial
Los préstamos conformes desempeñan un papel importante en el mercado hipotecario, ya que ofrecen a los prestatarios con un crédito excelente acceso a tipos de interés y condiciones favorables. Al adherirse a los criterios establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac y la FHFA, los préstamos conformes ofrecen oportunidades para ser propietario de una vivienda, al tiempo que proporcionan a los prestamistas la capacidad de vender estos préstamos en el mercado secundario.
Comprender los matices de los préstamos conformes, incluidos los límites de los préstamos, los requisitos del prestatario y las diferencias entre los préstamos conformes y no conformes, puede ayudar a los prestatarios a tomar decisiones informadas cuando buscan financiación hipotecaria. Tanto si es la primera vez que compra una vivienda como si es un propietario experimentado, es esencial explorar todas las opciones disponibles y trabajar con un profesional hipotecario experto para encontrar el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades y objetivos financieros.
Descargo de responsabilidad: La información proporcionada en este artículo tiene únicamente fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero o jurídico. Consulte siempre a un asesor financiero o prestamista cualificado para analizar sus circunstancias específicas y las opciones de préstamo.
Preguntas y respuestas
¿Puedo obtener un préstamo conforme con mal crédito?
Aunque los préstamos conformes suelen requerir un buen crédito, algunos prestamistas pueden ofrecer opciones a prestatarios con un crédito que no sea perfecto. Sin embargo, estos préstamos pueden venir con tasas de interés más altas o criterios de calificación más estrictos.
¿Existen comisiones asociadas a los préstamos conformes?
Sí, existen comisiones asociadas a los préstamos conformes, incluidas las comisiones de apertura, tasación y cierre. Es importante revisar y comprender todas las comisiones asociadas a su préstamo antes de proceder.
¿Puedo refinanciar un préstamo conforme?
Sí, puede refinanciar un préstamo conforme como cualquier otra hipoteca. La refinanciación puede permitirle obtener un tipo de interés más bajo, cambiar el plazo del préstamo o acceder al capital de su vivienda.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la aprobación para un préstamo conforme?
El plazo de aprobación de un préstamo puede variar en función de factores como el proceso del prestamista, su situación financiera y la complejidad del préstamo. Por término medio, el proceso puede durar entre unas semanas y un par de meses.
¿Qué ocurre si el importe de mi préstamo supera el límite de préstamos conformes?
Si el importe de su préstamo supera el límite de los préstamos conformes, es posible que tenga que explorar opciones alternativas, como contratar un préstamo jumbo o considerar una combinación de hipotecas más pequeñas. Los préstamos no conformes suelen tener tipos de interés más altos y requisitos mínimos de pago inicial.
¿Puedo utilizar un préstamo conforme para una propiedad de inversión?
No, los préstamos conformes suelen estar destinados a viviendas principales. Si desea financiar una propiedad de inversión, es posible que deba explorar otras opciones de préstamo, como los préstamos para propiedades de inversión o los préstamos comerciales.
¿Cuáles son las ventajas de un préstamo conforme en comparación con otras opciones hipotecarias?
Los préstamos conformes ofrecen varias ventajas, entre ellas tipos de interés más bajos, que pueden suponer un ahorro significativo a lo largo de la vida del préstamo. Además, los compradores de vivienda por primera vez pueden obtener un préstamo conforme con un pago inicial bajo, de hasta el 3,5% en el caso de los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
Es importante tener en cuenta que la situación de cada prestatario es única, y se recomienda consultar con un asesor financiero cualificado o prestamista para discutir sus circunstancias específicas y las opciones de préstamo.