Comprender la relación préstamo-valor combinada (CLTV): Definición y fórmula
La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es una métrica crucial utilizada en el mundo de las hipotecas y los préstamos. Proporciona información valiosa sobre el riesgo asociado a la concesión de varios préstamos sobre una propiedad. En este completo artículo, profundizaremos en la definición y la fórmula del ratio CLTV, exploraremos su significado, analizaremos consideraciones especiales, ofreceremos un ejemplo y lo diferenciaremos del ratio préstamo-valor (LTV). Sumerjámonos de lleno en el tema.
¿Qué es el ratio CLTV?
El ratio CLTV representa la relación entre todos los préstamos garantizados sobre una propiedad y el valor de dicha propiedad. Los prestamistas utilizan este ratio para evaluar el riesgo de impago cuando se trata de varios préstamos. Es importante tener en cuenta que el ratio CLTV difiere del ratio LTV, que sólo tiene en cuenta la primera hipoteca en su cálculo.
Fórmula y cálculo del ratio CLTV
Para calcular el ratio CLTV, se divide el importe total de todos los préstamos sobre la propiedad (incluido el préstamo que solicita) por el valor de la propiedad. Esta relación suele expresarse en porcentaje. Los prestamistas suelen preferir ratios CLTV del 80% o inferiores para prestatarios con una elevada calificación crediticia. La fórmula para calcular la relación CLTV es la siguiente:
CLTV = (VL1 + VL2 + … + VLn) / Valor total del inmueble
Donde:
VL = Valor del préstamo
Qué indica el ratio CLTV
El ratio CLTV proporciona a los profesionales hipotecarios y de préstamos una evaluación general del porcentaje de la propiedad de un propietario que está gravada con embargos u obligaciones de deuda en comparación con su valor. Los prestamistas utilizan el ratio CLTV, junto con otros cálculos como el ratio deuda-ingresos y el ratio LTV, para evaluar el riesgo asociado a la concesión de un préstamo a un prestatario.
El ratio CLTV es especialmente significativo porque desempeñó un papel en la crisis de las ejecuciones hipotecarias que afectó a Estados Unidos a finales de la década de 2000. La relajación de las normas CLTV permitió a los compradores de vivienda suscribir segundas hipotecas en lugar de realizar pagos iniciales, lo que aumentó el riesgo para los prestamistas. Antes de la burbuja inmobiliaria, a los compradores de vivienda se les exigía normalmente un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra, con ratios LTV limitados al 80%.
Cuando la burbuja inmobiliaria empezó a inflarse, algunos prestamistas elevaron los límites de LTV y CLTV o los eliminaron por completo. Esto permitió a los clientes obtener segundas hipotecas para financiar sus pagos iniciales, lo que en última instancia contribuyó al repunte de las ejecuciones hipotecarias. El ratio CLTV sirve para recordar la importancia de tener capital en una propiedad, ya que incentiva a los propietarios a mantenerse al día con los pagos de la hipoteca y protege a los prestamistas frente a posibles caídas de los precios inmobiliarios.
Consideraciones especiales
Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial mediante la obtención de varias hipotecas sobre una propiedad, lo que resulta en una menor relación LTV para la hipoteca principal. Este enfoque puede ayudar a los prestatarios a evitar el seguro hipotecario privado (PMI), que suele exigirse para los coeficientes LTV más elevados. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que las segundas hipotecas suelen conllevar tipos de interés más altos que las primeras, ya que el segundo hipotecante asume más riesgos.
Decidir si obtener una segunda hipoteca o incurrir en el coste del PMI depende de las circunstancias específicas del prestatario. Es importante evaluar cuidadosamente los costes y beneficios asociados antes de tomar una decisión.
Ejemplo de ratio CLTV
Veamos un ejemplo para ilustrar el cálculo del ratio CLTV. Supongamos que compra una vivienda valorada en 200.000 $. Aporta un pago inicial de 50.000 $ y obtiene dos hipotecas: una por 100.000 $ (principal) y otra por 50.000 $ (secundaria). Utilizando la fórmula CLTV, su ratio CLTV sería del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).
Relación préstamo-valor (LTV) frente a CLTV
Durante el proceso de suscripción de la hipoteca, los prestamistas suelen utilizar tanto el ratio LTV como el CLTV. Mientras que el ratio LTV sólo tiene en cuenta el saldo de la hipoteca principal, el ratio CLTV tiene en cuenta todos los préstamos garantizados por la propiedad, incluidos los préstamos con garantía hipotecaria o las líneas de crédito. Los prestamistas suelen establecer límites máximos para ambos ratios, y los prestatarios que los superen pueden no ser elegibles para un préstamo.
Comprender la diferencia entre los ratios LTV y CLTV es crucial tanto para los prestatarios como para los prestamistas. Al evaluar detenidamente estos ratios, los prestamistas pueden valorar el nivel de riesgo asociado a la concesión de un préstamo, mientras que los prestatarios pueden tomar decisiones informadas sobre sus opciones de financiación.
Lo esencial
La relación préstamo-valor combinada (CLTV) proporciona información valiosa sobre el riesgo asociado a los préstamos múltiples sobre una propiedad. Al considerar todos los préstamos garantizados en relación con el valor de la propiedad, los prestamistas pueden evaluar el riesgo de impago de un prestatario. El ratio CLTV desempeñó un papel en la crisis de las ejecuciones hipotecarias, poniendo de relieve la importancia del patrimonio neto de una propiedad. Los prestatarios deben considerar detenidamente los costes y beneficios de obtener varias hipotecas o pagar un seguro hipotecario privado. Al comprender el ratio CLTV y sus implicaciones, tanto los prestatarios como los prestamistas pueden tomar decisiones informadas en el proceso de préstamo hipotecario.
Recuerde que, al considerar la obtención de una hipoteca o la realización de cualquier transacción financiera, siempre es aconsejable consultar con un profesional financiero cualificado para asegurarse de que toma la mejor decisión en función de sus circunstancias individuales.
Preguntas y respuestas
¿Cuál es la diferencia entre el ratio CLTV y el ratio LTV?
El ratio CLTV tiene en cuenta todos los préstamos garantizados sobre una propiedad, incluidas las hipotecas principales y secundarias, mientras que el ratio LTV sólo tiene en cuenta el saldo de la hipoteca principal. El ratio CLTV proporciona una visión más completa de las obligaciones de deuda del prestatario en comparación con el valor de la propiedad.
¿Cuál es un buen ratio CLTV para los prestatarios?
Los prestamistas suelen preferir ratios CLTV del 80% o inferiores para prestatarios con una elevada calificación crediticia. Una relación CLTV más baja indica menos riesgo para el prestamista, ya que hay más capital en la propiedad y una menor probabilidad de impago.
¿Puede afectar el ratio CLTV a la aprobación del préstamo?
Sí, el ratio CLTV puede afectar a la aprobación del préstamo. Las entidades crediticias suelen establecer límites máximos para la relación préstamo-valor, y los prestatarios que los superen pueden no tener derecho a un préstamo. Es importante cumplir los criterios del prestamista en cuanto a los requisitos del ratio CLTV para aumentar las posibilidades de aprobación del préstamo.
¿Cómo pueden los prestatarios mejorar su ratio CLTV?
Los prestatarios pueden mejorar su ratio CLTV aumentando su pago inicial, cancelando los préstamos existentes o aumentando el valor de la propiedad. Al reducir el importe total de la deuda garantizada por la propiedad o aumentar su valor, los prestatarios pueden reducir su ratio CLTV y optar potencialmente a mejores condiciones de préstamo.
¿Existe algún riesgo asociado a un ratio CLTV elevado?
Sí, una relación CLTV alta indica un mayor riesgo tanto para los prestatarios como para los prestamistas. Los prestatarios con elevados CLTV pueden tener dificultades para cumplir sus obligaciones de deuda, especialmente si el valor de la propiedad disminuye. Los prestamistas también pueden estar expuestos a un mayor riesgo de impago y exigir garantías adicionales, como un seguro hipotecario privado (PMI) o tipos de interés más altos.
¿Pueden los prestatarios evitar el PMI con una relación CLTV elevada?
En algunos casos, los prestatarios con elevados coeficientes CLTV pueden evitar el PMI mediante la obtención de una segunda hipoteca. Sin embargo, es esencial evaluar cuidadosamente los costes y beneficios asociados, ya que las segundas hipotecas suelen conllevar tipos de interés más altos. Es aconsejable consultar con un profesional financiero para determinar el mejor curso de acción en función de las circunstancias individuales.
¿Es el ratio CLTV el único factor que tienen en cuenta los prestamistas al evaluar las solicitudes de préstamo?
No, el ratio CLTV es uno de los factores que los prestamistas tienen en cuenta al evaluar las solicitudes de préstamo. Los prestamistas también evalúan la puntuación crediticia del prestatario, su ratio deuda-ingresos, su historial laboral y otros factores financieros relevantes. El ratio CLTV proporciona una visión holística del riesgo del prestatario, pero no es el único factor determinante para la aprobación del préstamo.