Comprender el apalancamiento negativo en la inversión inmobiliaria
El apalancamiento negativo es una práctica popular en la inversión inmobiliaria que consiste en apalancar recursos financieros para adquirir un activo que produce ingresos, como una propiedad en alquiler, incluso cuando el activo no genera ingresos suficientes para cubrir sus costes. En este artículo, profundizaremos en la definición del apalancamiento negativo, cómo funciona y cómo los inversores pueden beneficiarse potencialmente de esta estrategia.
¿Qué es el apalancamiento negativo?
El apalancamiento negativo se refiere a la situación en la que los ingresos por alquiler de una propiedad de inversión son insuficientes para cubrir gastos como los pagos del préstamo, los costes de mantenimiento, los pagos de intereses y la depreciación. En consecuencia, el propietario sufre pérdidas financieras a corto plazo. Sin embargo, el apalancamiento negativo puede ser ventajoso para los compradores de propiedades en ciertos casos, ya que estas pérdidas pueden compensarse con sus ingresos imponibles, reduciendo potencialmente sus obligaciones fiscales.
¿Cómo funciona el apalancamiento negativo?
Cuando un inversor recurre al apalancamiento negativo, se basa esencialmente en la expectativa de que el valor de la propiedad se revalorizará con el tiempo. La estrategia consiste en solicitar deducciones fiscales por el déficit entre los ingresos por alquiler y los costes de la propiedad. Este déficit se deduce de la renta imponible del inversor, reduciendo así su carga fiscal total.
Países como Australia, Japón y Nueva Zelanda permiten deducciones fiscales por el apalancamiento negativo, mientras que otros países como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos tienen restricciones a estas deducciones. Los inversores suelen elegir el apalancamiento negativo como estrategia cuando prevén importantes plusvalías al vender el inmueble, lo que puede ayudar a compensar las pérdidas iniciales sufridas.
Beneficios del apalancamiento negativo
La rentabilidad del apalancamiento negativo depende de la venta final del inmueble. El objetivo de los inversores es obtener beneficios cuando el inmueble se venda a un precio más alto debido a la revalorización del capital. Para que el apalancamiento negativo sea rentable, el valor del inmueble debe estar subiendo en el momento de la venta.
Es importante que los inversores tengan la estabilidad financiera necesaria para cubrir los déficits de su bolsillo hasta que se venda la propiedad y se pueda obtener el beneficio total. Además, contar con un tipo de interés fijo o con tipos de interés bajos es crucial para mitigar el impacto de los pagos de intereses en el conjunto de la inversión.
Consideraciones especiales
Los detractores del “negative gearing” sostienen que puede distorsionar el mercado inmobiliario al reducir la oferta de viviendas, sobre todo en el sector del alquiler. También puede contribuir al aumento de los precios de los alquileres y fomentar una inversión excesiva en bienes inmuebles.
Los inversores deben considerar cuidadosamente los riesgos y los beneficios potenciales antes de participar en el “negative gearing”. Es aconsejable buscar asesoramiento profesional de expertos fiscales, asesores financieros y profesionales del sector inmobiliario para evaluar la idoneidad de esta estrategia en función de las circunstancias individuales.
En conclusión, el apalancamiento negativo es una estrategia que permite a los inversores inmobiliarios compensar pérdidas a corto plazo con sus ingresos imponibles. Aunque puede ofrecer ventajas fiscales y la posibilidad de obtener plusvalías, también entraña riesgos y consideraciones que deben evaluarse detenidamente. Como ocurre con cualquier estrategia de inversión, para tomar decisiones con conocimiento de causa es esencial investigar a fondo y contar con asesoramiento profesional.
Preguntas y respuestas
¿Para qué sirve el “negative gearing” en la inversión inmobiliaria?
El apalancamiento negativo permite a los compradores de inmuebles compensar las pérdidas a corto plazo derivadas de la propiedad de un activo generador de ingresos con sus ingresos imponibles. Esto puede reducir las obligaciones fiscales de los inversores.
¿Qué países permiten deducciones fiscales por el apalancamiento negativo?
Países como Australia, Japón y Nueva Zelanda permiten deducciones fiscales por el apalancamiento negativo. Otros países como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos también ofrecen esta deducción, pero con ciertas restricciones.
¿Cómo se convierte el apalancamiento negativo en rentable para los inversores?
El apalancamiento negativo se convierte en rentable cuando la propiedad se vende finalmente a un precio más alto debido a la revalorización del capital. El inversor prevé obtener un beneficio del aumento del valor de la propiedad, que puede compensar las pérdidas iniciales sufridas.
¿Cuáles son los riesgos del apalancamiento negativo?
Uno de los riesgos del apalancamiento negativo es que depende de que el valor de la propiedad aumente con el tiempo. Si el valor de los inmuebles disminuye o permanece estancado, puede resultar difícil vender la propiedad a un precio que compense las pérdidas anteriores. Además, los inversores deben tener la estabilidad financiera necesaria para cubrir los déficits hasta que se venda la propiedad.
¿Puede el “negative gearing” distorsionar el mercado inmobiliario?
Sí, el apalancamiento negativo ha sido criticado por distorsionar potencialmente el mercado de la vivienda. Puede reducir la oferta de viviendas de alquiler, lo que provocaría un aumento de los precios de los alquileres. También puede contribuir a una excesiva atención a la inversión inmobiliaria, lo que puede tener implicaciones más amplias para la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad del mercado.
¿Debería utilizar el “negative gearing” como estrategia de inversión?
La decisión de utilizar el apalancamiento negativo como estrategia de inversión depende de varios factores, como las circunstancias financieras, la tolerancia al riesgo y las condiciones del mercado. Es importante buscar el asesoramiento de profesionales como expertos fiscales, asesores financieros y profesionales inmobiliarios para evaluar la idoneidad del apalancamiento negativo para su situación específica.
¿Existen alternativas al apalancamiento negativo en la inversión inmobiliaria?
Sí, existen estrategias de inversión alternativas en la inversión inmobiliaria, como el apalancamiento positivo, en el que los ingresos por alquiler superan los gastos de la propiedad. El apalancamiento positivo puede generar un flujo de caja y una rentabilidad inmediatos. Otras estrategias consisten en diversificar las inversiones entre distintas clases de activos o buscar propiedades con potencial para obtener mayores rendimientos por alquiler. Es aconsejable explorar varias estrategias y considerar sus pros y sus contras antes de tomar decisiones de inversión.