Préstamos para compradores de primera vivienda: Cómo financiarse

Préstamos para compradores de vivienda por primera vez: Cómo financiarse

La obtención de una hipoteca es un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y hay varios factores a tener en cuenta a la hora de elegir la opción de financiación más adecuada. Aunque la miríada de opciones de financiación disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, dedicar tiempo a investigar los aspectos básicos de la financiación inmobiliaria puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero.
Comprender el mercado en el que se encuentra la propiedad y si ofrece incentivos a los prestamistas puede significar ventajas financieras añadidas para usted. Si examina detenidamente sus finanzas, podrá asegurarse de obtener la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Este artículo esboza algunos de los detalles importantes que necesitan los compradores de vivienda por primera vez para hacer su gran compra.

Requisitos para compradores de su primera vivienda

Para que le aprueben una hipoteca, tendrá que cumplir varios requisitos, dependiendo del tipo de préstamo que solicite. Para que le aprueben específicamente como comprador de su primera vivienda, tendrá que cumplir la definición de comprador de primera vivienda, que es más amplia de lo que cree. No es necesario ser un comprador de vivienda veinteañero para ser considerado un comprador primerizo.
Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple uno de los siguientes criterios:
1. No ha sido propietario de una residencia principal durante tres años
2. Es un padre soltero que sólo ha sido propietario con un ex cónyuge mientras estaba casado
3. Es ama de casa desplazada y sólo ha sido propietaria con un cónyuge
4. Sólo ha sido propietario de una residencia no fijada permanentemente a unos cimientos
5. Es una persona que sólo ha sido propietaria de una vivienda que no cumplía las normas de construcción.
Por lo general, tendrá que tener pruebas de ingresos durante un mínimo de dos años suficientes para pagar la hipoteca, un pago inicial de al menos el 3,5% y una puntuación de crédito de al menos 620. Sin embargo, como comprador de vivienda por primera vez, hay programas que pueden permitirle comprar una casa con unos ingresos bajos, 0 $ de entrada y una puntuación de crédito tan baja como 500.

Tipos de préstamo

Hay diferentes tipos de préstamos disponibles para quienes compran una vivienda por primera vez. Conocer las opciones puede ayudarle a tomar una decisión informada:

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Suelen ser hipotecas a tipo fijo. Los préstamos convencionales son algunos de los tipos de hipotecas más difíciles de conseguir debido a sus requisitos más estrictos, como un pago inicial mayor, una puntuación crediticia más alta, un menor coeficiente deuda-ingresos y la posibilidad de que se exija un seguro hipotecario privado (PMI). Sin embargo, si puede optar a una hipoteca convencional, suelen ser menos costosos que los préstamos garantizados por el gobierno federal.
Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen las directrices establecidas por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Estos prestamistas suelen comprar y empaquetar estos préstamos, para luego venderlos como valores en el mercado secundario. El límite máximo de los préstamos conformes para una hipoteca convencional en 2024 es de 726.200 dólares, aunque puede ser mayor para las zonas designadas de alto coste. Los préstamos que superan esta cantidad se denominan préstamos jumbo, que suelen conllevar un tipo de interés ligeramente superior.
En el caso de los préstamos no conformes, la entidad de crédito que suscribe el préstamo, normalmente un prestamista de cartera, establece sus propias directrices. Debido a la normativa, los préstamos no conformes no pueden venderse en el mercado secundario.

Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)

La Administración Federal de la Vivienda (FHA), que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU., ofrece diversos programas de préstamos hipotecarios a los estadounidenses. Los préstamos de la FHA exigen un pago inicial más bajo y son más fáciles de conseguir que los préstamos convencionales.
Los préstamos de la FHA son excelentes para quienes compran una vivienda por primera vez porque, además de que los costes iniciales del préstamo son más bajos y los requisitos de crédito menos estrictos, se puede hacer un pago inicial tan bajo como el 3,5%. Sin embargo, todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario, incluida en los pagos de la hipoteca. El seguro hipotecario es una póliza de seguro que protege al prestamista hipotecario o al titular si el prestatario incumple los pagos, fallece o no puede cumplir las obligaciones contractuales de la hipoteca.

Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE.UU.

El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE.UU. ofrece programas de préstamos hipotecarios para veteranos, miembros en servicio activo y sus cónyuges supervivientes. Los préstamos VA ofrecen varias ventajas a quienes compran una vivienda por primera vez, entre las que se incluyen menores requisitos de pago inicial, ningún requisito de seguro hipotecario privado (PMI) y tipos de interés competitivos. Para poder optar a un préstamo VA, debe cumplir ciertos criterios de elegibilidad, entre los que se incluyen haber prestado servicio activo durante un periodo mínimo o ser cónyuge supérstite de un miembro del servicio fallecido en acto de servicio.

Préstamos de desarrollo rural del USDA

El Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA) ofrece un programa de préstamos para prestatarios con ingresos bajos o moderados que deseen adquirir una vivienda en zonas rurales elegibles. Los préstamos del USDA proporcionan una financiación del 100%, lo que significa que no se requiere pago inicial, y ofrecen tipos de interés competitivos. Para poder optar a un préstamo del USDA, debe cumplir los requisitos de ingresos y propiedad.

Requisitos de patrimonio e ingresos

Al solicitar una hipoteca, los prestamistas evaluarán su crédito, ingresos y activos para determinar su capacidad de devolver el préstamo. También tendrán en cuenta la relación préstamo-valor (LTV), que es el importe del préstamo comparado con el valor de tasación de la propiedad. Los compradores de vivienda por primera vez pueden enfrentarse a dificultades específicas para cumplir estos requisitos, pero existen programas y estrategias que pueden ayudarles.
Para mejorar las posibilidades de obtener una hipoteca, es esencial tener unos ingresos estables y un buen historial crediticio. Los prestamistas suelen preferir prestatarios con un ratio deuda-ingresos (DTI) del 43% o inferior. Esto significa que los pagos mensuales totales de sus deudas, incluido el pago de la hipoteca, no deben superar el 43% de sus ingresos brutos mensuales.
También es importante acumular capital en la vivienda. El patrimonio neto es la diferencia entre el valor de mercado de la vivienda y el saldo pendiente de la hipoteca. A medida que va pagando la hipoteca y su propiedad se revaloriza, su patrimonio neto aumenta. Disponer de capital en su vivienda puede proporcionarle seguridad financiera y abrirle oportunidades para futuros préstamos.

Seguro hipotecario privado (PMI)

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es un tipo de seguro que protege a los prestamistas en caso de que el prestatario no pague el préstamo. El PMI suele exigirse en los préstamos convencionales con un pago inicial inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Es un coste adicional que se añade al pago mensual de la hipoteca.
Para los compradores de vivienda por primera vez que no pueden permitirse un pago inicial del 20%, el PMI les permite optar a una hipoteca con un pago inicial más bajo. Aunque el PMI aumenta el coste total del préstamo, puede ser una opción viable para quienes desean entrar en el mercado inmobiliario pero carecen de ahorros suficientes para un pago inicial mayor.

Tipo fijo frente a tipo variable

A la hora de elegir una hipoteca, tendrás que decidir entre una de tipo fijo y una de tipo variable:

Hipoteca a tipo fijo

Una hipoteca a tipo fijo es una hipoteca en la que el tipo de interés permanece invariable durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que las cuotas mensuales permanecerán invariables durante todo el periodo de amortización, que suele ser de 15 o 30 años. Las hipotecas a tipo fijo proporcionan estabilidad y previsibilidad, lo que facilita la elaboración del presupuesto. Son una opción popular para los compradores de vivienda por primera vez que prefieren un pago mensual constante.

Hipoteca a tipo variable

Una hipoteca de tipo variable, también conocida como hipoteca de tipo ajustable (ARM), es una hipoteca en la que el tipo de interés puede fluctuar con el tiempo. Normalmente, el tipo de interés inicial es más bajo que el de una hipoteca de tipo fijo, pero puede cambiar periódicamente en función de las condiciones del mercado. Esto significa que las cuotas mensuales de su hipoteca pueden aumentar o disminuir en el futuro. Las hipotecas a tipo variable son adecuadas para los compradores de vivienda que esperan que los tipos de interés bajen o planean vender o refinanciar antes del periodo de ajuste de los tipos de interés.

Programas especializados

Existen varios programas especializados y subvenciones para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez con sus necesidades de financiación. Estos programas están diseñados para hacer más accesible y asequible la compra de una vivienda:

Programas de ayuda al pago inicial

Subvenciones para compradores de su primera vivienda

Las subvenciones para compradores de su primera vivienda son fondos proporcionados por el gobierno federal, estatal o local para ayudar a los compradores de su primera vivienda con el pago inicial o los gastos de cierre. Estas subvenciones no tienen que devolverse, lo que las convierte en una opción atractiva para quienes necesitan ayuda financiera. Al igual que los programas de ayuda al pago inicial, la disponibilidad y los criterios de elegibilidad de las subvenciones pueden variar, por lo que es importante investigar las opciones específicas de su localidad.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuál es el mejor tipo de préstamo para comprar una vivienda por primera vez?

Preguntas y respuestas

El mejor tipo de préstamo para quienes compran una vivienda por primera vez depende de la situación financiera y los objetivos de cada persona. Los préstamos convencionales son una opción popular si se tiene una buena puntuación crediticia y un pago inicial importante. Los préstamos FHA son adecuados para quienes tienen una puntuación crediticia más baja y un pago inicial menor. Los préstamos VA son ideales para veteranos y miembros en activo que cumplan los requisitos, mientras que los préstamos USDA ofrecen una financiación del 100% para quienes deseen comprar una casa en zonas rurales que cumplan los requisitos. Es esencial explorar las opciones y consultar con un prestamista hipotecario para determinar el mejor tipo de préstamo para sus necesidades específicas.

¿Cuáles son los criterios de elegibilidad para los compradores de vivienda por primera vez?

Los criterios de elegibilidad para los compradores de vivienda por primera vez pueden variar en función del programa de préstamos y del prestamista. En general, para ser considerado comprador de vivienda por primera vez, debe cumplir ciertos criterios, como no haber sido propietario de una residencia principal durante un periodo específico, ser padre o madre soltero o ama de casa desplazada, o poseer una propiedad no fijada permanentemente a unos cimientos. Además, necesitará una prueba de ingresos, un pago inicial mínimo y una puntuación crediticia que cumpla los requisitos del prestamista. Es aconsejable comprobar los criterios de elegibilidad específicos del programa de préstamos que le interese.

¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI) y cuándo se exige?

El seguro hipotecario privado (PMI) es una póliza de seguro que protege al prestamista en caso de impago del préstamo por parte del prestatario. El PMI suele exigirse en los préstamos convencionales con un pago inicial inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Permite a los compradores de vivienda por primera vez con un pago inicial más bajo acceder a una hipoteca. Sin embargo, añade un coste adicional al pago mensual de la hipoteca. Una vez que el propietario alcanza el 20% de capital en la propiedad, el PMI suele poder cancelarse. Es importante consultar los requisitos del PMI con el prestamista y conocer los costes asociados.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca a tipo fijo?

Una hipoteca a tipo fijo ofrece estabilidad y previsibilidad en cuanto a los pagos mensuales de la hipoteca. El tipo de interés es el mismo durante todo el plazo del préstamo, que suele ser de 15 ó 30 años. Esto permite a quienes compran una vivienda por primera vez hacer un presupuesto más eficaz, sabiendo que el importe de su pago mensual no cambiará. Las hipotecas a tipo fijo son adecuadas para quienes prefieren la constancia y quieren evitar posibles aumentos de las cuotas mensuales debidos a la fluctuación de los tipos de interés.

¿Cómo pueden los compradores de vivienda por primera vez mejorar sus posibilidades de obtener una hipoteca?

Para mejorar sus posibilidades de obtener una hipoteca, los compradores primerizos pueden tomar varias medidas. Entre ellas, mantener unos ingresos estables, saldar las deudas existentes, mejorar su puntuación crediticia, ahorrar para un pago inicial mayor y reducir su ratio deuda-ingresos. También es importante revisar y resolver cualquier discrepancia en su informe de crédito y asegurarse de que toda la documentación financiera está en orden antes de solicitar una hipoteca. Consultar con un prestamista hipotecario puede orientar sobre las medidas específicas que deben tomarse en función de las circunstancias individuales.

¿Qué son los programas de ayuda al pago inicial y cómo pueden ayudar a los compradores de su primera vivienda?

Los programas de ayuda al pago inicial proporcionan asistencia financiera a los compradores de vivienda por primera vez, ayudándoles a cubrir una parte del pago inicial y los costes de cierre. Estos programas suelen ofrecerlos las administraciones locales o estatales, organizaciones sin ánimo de lucro o empresas. Al reducir los costes iniciales de la compra de una vivienda, los programas de ayuda al pago inicial hacen que la compra de una vivienda sea más accesible y asequible para los compradores primerizos. Los requisitos de acceso y los detalles de los programas varían, por lo que es importante investigar y explorar las opciones disponibles en su zona.

¿Existen subvenciones para compradores de vivienda por primera vez?

Sí, existen subvenciones para compradores de su primera vivienda. Las subvenciones para compradores de su primera vivienda son fondos proporcionados por el gobierno federal, estatal o local para ayudar con el pago inicial o los costes de cierre. A diferencia de los préstamos, estas subvenciones no tienen que devolverse, lo que las convierte en una opción atractiva para quienes necesitan ayuda financiera. Sin embargo, la disponibilidad y los criterios de elegibilidad de las subvenciones pueden variar en función de la ubicación y los requisitos del programa. Se recomienda investigar e informarse sobre las subvenciones para compradores de vivienda por primera vez específicas de su zona para determinar si cumple los requisitos.