Las hipotecas “compra para alquilar” son una opción muy popular entre quienes desean invertir en propiedades. El concepto es sencillo: en lugar de comprar una propiedad para vivir en ella, se adquiere con la intención de alquilarla a inquilinos. Sin embargo, una pregunta que surge a menudo es por qué los tipos de las hipotecas de compra para alquiler tienden a ser más altos que los de las hipotecas residenciales estándar. Aunque la respuesta a esta pregunta no es sencilla, hay varios factores que contribuyen a que los tipos sean más altos. Entender estos factores es crucial para cualquiera que esté considerando una inversión de compra para alquilar, ya que puede ayudarle a tomar decisiones informadas sobre sus finanzas y posibles beneficios. En este artículo analizaremos las razones que explican el aumento de los tipos de interés de las hipotecas de compra para alquilar y lo que debe saber antes de lanzarse.
Explicación de las hipotecas Buy to Let
Antes de profundizar en las razones que explican los tipos más altos de las hipotecas de compra para alquiler, es esencial entender qué son. En esencia, una hipoteca buy to let es un tipo de préstamo diseñado específicamente para inversores inmobiliarios que quieren comprar una propiedad con la intención de alquilarla. La hipoteca está garantizada con la propiedad, lo que significa que si el prestatario no paga el préstamo, el prestamista puede recuperar la propiedad para recuperar su dinero.
Una de las principales diferencias entre una hipoteca buy to let y una hipoteca residencial estándar es la forma en que los prestamistas evalúan la capacidad del prestatario para devolver el préstamo. En el caso de una hipoteca para vivienda, el prestamista suele tener en cuenta los ingresos y gastos del prestatario para determinar si puede hacer frente a las cuotas. Sin embargo, en el caso de una hipoteca de compra para alquiler, el prestamista también tendrá en cuenta los posibles ingresos por alquiler del inmueble. Esto se debe a que los ingresos por alquiler se utilizarán para devolver el préstamo, en lugar de los ingresos propios del prestatario.
Otro factor importante que hay que tener en cuenta es que las hipotecas de compra para alquiler suelen requerir un depósito más elevado que las hipotecas residenciales estándar. Mientras que puede obtener una hipoteca residencial con un depósito de tan sólo el 5%, la mayoría de los prestamistas de compra para alquiler exigen un depósito de al menos el 25% del valor de la propiedad. Esto se debe a que las hipotecas de compra para alquiler se consideran de mayor riesgo que las hipotecas residenciales, y los prestamistas quieren protegerse contra la posibilidad de que el prestatario no pague el préstamo.
Factores que contribuyen al aumento de los tipos de interés de la compra de vivienda de alquiler
Hay varios factores que contribuyen a los tipos más altos de las hipotecas de compra para alquiler. Una de las razones principales es que se consideran de mayor riesgo que las hipotecas residenciales estándar. Esto se debe a que las propiedades de compra para alquilar suelen considerarse inversiones más que viviendas y, por lo tanto, no existe un vínculo emocional con ellas. En consecuencia, es más probable que los prestatarios no paguen el préstamo si tienen dificultades financieras.
Otro factor que contribuye a elevar los tipos de las hipotecas de compra para alquilar es el coste de los préstamos para los prestamistas. Las hipotecas de compra para alquiler suelen ser financiadas por prestamistas especializados que no tienen acceso a la misma financiación de bajo coste que los bancos de la calle principal. Esto significa que tienen que pagar más por el dinero que prestan, lo que se refleja en los tipos más altos que cobran.
Las tendencias del mercado y la competencia también influyen en los tipos aplicados a las hipotecas de compra para alquiler. Cuando la demanda de inmuebles de compra para alquiler es alta, los prestamistas pueden aplicar tipos más altos, ya que los prestatarios están dispuestos a pagar más para asegurarse el inmueble que desean. Del mismo modo, cuando la competencia entre los prestamistas es baja, los tipos pueden seguir siendo altos, ya que hay menos opciones disponibles para los prestatarios.
Las implicaciones fiscales son otro factor importante a tener en cuenta. En los últimos años, el Gobierno británico ha introducido varios cambios en el régimen fiscal de la compra de inmuebles en alquiler, que han aumentado los costes para los arrendadores. Por ejemplo, la introducción del recargo del 3% del impuesto sobre actos jurídicos documentados para las segundas residencias y las propiedades de compra para alquilar ha encarecido la adquisición de una propiedad con fines de inversión. Del mismo modo, los cambios en la forma en que se gravan los ingresos por alquiler significan que los propietarios pueden estar ahora obligados a pagar más impuestos sobre sus beneficios de alquiler, lo que aumenta aún más los costes de poseer una propiedad de compra para alquilar.
Riesgos de las operaciones de compra y alquiler
Una de las principales razones por las que los tipos de las hipotecas de compra para alquiler tienden a ser más altos que los de las hipotecas residenciales estándar es el mayor nivel de riesgo que entrañan las operaciones de compra para alquiler. Como se ha mencionado anteriormente, las propiedades en régimen de compra para alquilar se consideran inversiones más que residencias principales. Esto significa que los prestatarios son más propensos a no pagar el préstamo si tienen dificultades financieras, ya que pueden dar prioridad a sus propios gastos de subsistencia sobre los pagos de la hipoteca.
Además del riesgo de impago, existen otros riesgos asociados a las inversiones de compra para alquilar. Uno de los más importantes es el riesgo de que se produzcan períodos de carencia, es decir, cuando la propiedad está desocupada y no genera ingresos por alquiler. Los periodos de desocupación pueden producirse por diversos motivos, como el traslado de los inquilinos o la necesidad de realizar reparaciones. Durante estos periodos, los propietarios tienen que seguir pagando la hipoteca y otros gastos asociados al inmueble, como el mantenimiento y el seguro. Esto puede poner a prueba sus finanzas y provocar el impago del préstamo.
Otro riesgo asociado a las inversiones de compra para alquilar es la posibilidad de que disminuya el valor de los inmuebles. Los precios de los inmuebles pueden fluctuar en función de una serie de factores, como los cambios en la economía local, la oferta y la demanda, y las políticas gubernamentales. Si el valor de los inmuebles disminuye significativamente, puede resultar más difícil para los propietarios venderlos o refinanciar la hipoteca, lo que puede provocar dificultades financieras.
Tendencias del mercado y competencia
Las tendencias del mercado y la competencia también influyen en los tipos aplicados a las hipotecas de compra para alquiler. Cuando la demanda de inmuebles de compra para alquiler es alta, los prestamistas pueden aplicar tipos más altos, ya que los prestatarios están dispuestos a pagar más para asegurarse el inmueble que desean. Esto es especialmente cierto en zonas donde la demanda de alquileres es alta, como ciudades universitarias o ciudades con un gran número de jóvenes profesionales.
Del mismo modo, cuando la competencia entre prestamistas es escasa, los tipos pueden seguir siendo altos, ya que hay menos opciones disponibles para los prestatarios. Esto es especialmente cierto en el caso de los prestamistas especializados en la compra para alquilar, que pueden tener una base de clientes más pequeña que los bancos de la calle principal y, por lo tanto, pueden tener que cobrar tipos más altos para cubrir sus costes.
Cabe señalar que el mercado de la compra para alquilar puede ser cíclico, y que la demanda y la competencia fluctúan con el tiempo. Por ejemplo, los cambios en las políticas gubernamentales, como los cambios fiscales o las reformas normativas, pueden afectar a la demanda de inmuebles para comprar en alquiler y al número de prestamistas en el mercado. Del mismo modo, factores económicos como los tipos de interés y los niveles de desempleo también pueden afectar al mercado de la compra para alquilar.
Implicaciones fiscales
Las implicaciones fiscales son otro factor importante que contribuye a los tipos más altos aplicados a las hipotecas de compra para alquiler. En los últimos años, el gobierno del Reino Unido ha introducido varios cambios en el régimen fiscal de las propiedades de compra para alquilar, que han aumentado los costes para los propietarios.
Uno de los cambios más significativos es la reducción de la desgravación fiscal disponible sobre los pagos de intereses hipotecarios. Antes de 2017, los propietarios podían deducir el importe total de sus pagos de intereses hipotecarios de sus ingresos por alquiler antes de calcular su deuda tributaria. Sin embargo, el Gobierno ha reducido progresivamente el importe de la desgravación fiscal disponible, y la reducción total se aplicará a partir de abril de 2020. Esto significa que los propietarios pueden estar ahora obligados a pagar más impuestos sobre sus beneficios de alquiler, lo que puede afectar significativamente a sus rendimientos.
Otro cambio fiscal que ha afectado al mercado de compra para alquiler es la introducción del recargo del 3% del impuesto sobre actos jurídicos documentados para segundas residencias y propiedades de compra para alquiler. Esto significa que los propietarios ahora tienen que pagar un 3% adicional a los tipos normales del impuesto sobre actos jurídicos documentados cuando compran una propiedad para alquilar. Esto ha encarecido la inversión en propiedades de compra para alquilar y ha reducido el número de compradores potenciales en el mercado.
Además de estos cambios, los propietarios también deben tener en cuenta el impacto del impuesto sobre las plusvalías (CGT) a la hora de vender su propiedad. El CGT es un impuesto sobre los beneficios obtenidos por la venta de un activo, y se aplica tanto a las propiedades en alquiler como a otras inversiones. El tipo del CGT varía en función del nivel impositivo de cada persona y de la cantidad de beneficios obtenidos, pero puede llegar al 28%. Esto significa que los propietarios deben tener en cuenta la posible obligación de pagar CGT a la hora de decidir si venden su propiedad, ya que puede afectar significativamente a sus beneficios.
Conclusión
En conclusión, hay varios factores que contribuyen a los tipos más altos aplicados a las hipotecas de compra para alquiler. Entre ellos se incluyen el mayor riesgo asociado a las propiedades de compra para alquilar, el coste de los préstamos para los prestamistas, las tendencias del mercado y la competencia, las implicaciones fiscales y el nivel de riesgo asociado a la propiedad en sí.
A pesar de los tipos más elevados, las inversiones de compra para alquilar siguen siendo una opción popular para quienes desean invertir en propiedades. El potencial de los ingresos por alquiler y la revalorización del capital pueden ofrecer rendimientos atractivos, especialmente a largo plazo. Sin embargo, es importante que los inversores consideren detenidamente los posibles riesgos y beneficios antes de invertir en una propiedad de compra para alquilar. Entender los factores que contribuyen a los tipos más altos es crucial para tomar decisiones informadas sobre los costes implicados y los beneficios potenciales.
Si está pensando en invertir en una vivienda de alquiler, es importante que investigue y pida consejo a un asesor financiero o a un agente hipotecario. Ellos pueden ayudarle a entender sus opciones de préstamo, los costes que conlleva y los beneficios potenciales. Si adopta un enfoque prudente e informado de su inversión en la compra de una vivienda en alquiler, podrá aumentar sus posibilidades de éxito y alcanzar sus objetivos financieros.
FAQ
¿Qué es una hipoteca buy to let?
Una hipoteca buy to let es un tipo de préstamo diseñado específicamente para inversores inmobiliarios que desean comprar una propiedad con la intención de alquilarla.
¿Por qué los tipos de las hipotecas buy to let son más altos que los de las hipotecas residenciales normales?
Los tipos de las hipotecas de compra para alquiler son más altos que los de las hipotecas residenciales estándar debido al mayor nivel de riesgo asociado a las propiedades de compra para alquiler, el coste del préstamo para los prestamistas, las tendencias del mercado y la competencia, las implicaciones fiscales y el nivel de riesgo asociado a la propiedad en sí.
¿Cuáles son los riesgos de las inversiones de compra para alquilar?
Los riesgos que conllevan las inversiones de compra para alquilar incluyen el riesgo de impago, el riesgo de periodos vacíos, la posibilidad de que el valor de la propiedad disminuya y el riesgo de costes inesperados como reparaciones o trabajos de mantenimiento.
¿Cómo afectan las implicaciones fiscales a las tasas de compra para alquiler?
Las implicaciones fiscales pueden afectar a los tipos de compra para alquilar al aumentar los costes para los propietarios. Por ejemplo, la reducción de la desgravación fiscal sobre los pagos de intereses hipotecarios y la introducción del recargo del impuesto sobre actos jurídicos documentados para las segundas residencias y las propiedades de compra para alquilar han encarecido la inversión en propiedades de compra para alquilar.
¿Es una buena opción invertir en propiedades de compra para alquilar?
Invertir en propiedades de compra para alquilar puede ofrecer rendimientos atractivos, especialmente a largo plazo. Sin embargo, es importante que los inversores consideren detenidamente los posibles riesgos y beneficios antes de invertir en una propiedad de compra para alquilar. Pedir consejo a un asesor financiero o a un agente hipotecario puede ayudar a los inversores a tomar decisiones informadas sobre los costes y los posibles beneficios.