Guía completa de hipotecas convencionales
A la hora de financiar la compra de una vivienda, una de las opciones más comunes es la hipoteca convencional. En esta guía completa, exploraremos los entresijos de las hipotecas convencionales, incluido su funcionamiento, los tipos de préstamos disponibles, los tipos de interés y mucho más. Tanto si es la primera vez que compra una vivienda como si desea refinanciar un préstamo existente, esta guía le proporcionará los conocimientos necesarios para tomar decisiones informadas sobre las hipotecas convencionales.
¿Qué es una hipoteca convencional?
Una hipoteca convencional, también conocida como préstamo convencional, es un préstamo para la compra de una vivienda que no ofrece ni garantiza una entidad gubernamental. A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), las hipotecas convencionales están disponibles a través de prestamistas privados como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Sin embargo, es importante tener en cuenta que algunas hipotecas convencionales pueden estar garantizadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac.
Cómo funciona
Las hipotecas convencionales suelen tener un tipo de interés fijo, lo que significa que el tipo de interés permanece invariable durante toda la vida del préstamo. Esto permite a los prestatarios tener pagos hipotecarios mensuales predecibles. Para poder optar a una hipoteca convencional, los posibles prestatarios deben cumplimentar una solicitud de hipoteca oficial, aportar la documentación requerida, incluido su historial crediticio y su puntuación crediticia actual, y cumplir los requisitos de préstamo específicos del prestamista.
Ejemplo
Veamos un ejemplo para entender mejor cómo funciona una hipoteca convencional. Imagine que está interesado en comprar una casa por valor de 500.000 $. Tiene una entrada de 100.000 $, que es el 20% del precio de compra de la vivienda. Con una buena puntuación crediticia de 650, podría conseguir una hipoteca convencional con un tipo de interés fijo del 3,4% (a partir de julio de 2022). Esto supondría un pago mensual de unos 2.500 $ en un préstamo a 30 años, de los que 1.800 $ se destinarían al pago del principal y los intereses, y aproximadamente 700 $ a impuestos y seguros.
Hipoteca convencional frente a hipoteca FHA
Una de las principales diferencias entre las hipotecas convencionales y las de la FHA es el grupo demográfico al que van dirigidas. Los préstamos de la FHA están diseñados para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda a prestatarios con ingresos bajos o moderados que puedan tener ahorros limitados o un mal historial crediticio. Estos préstamos no los concede la propia FHA, sino que los adelantan prestamistas aprobados por la FHA. Por otro lado, los préstamos convencionales suelen requerir que los prestatarios tengan informes de crédito estelares sin manchas significativas y puntuaciones de crédito más altas, de al menos 680. Los tipos de interés de los préstamos convencionales pueden variar en función de factores como el importe del pago inicial, la elección del producto hipotecario y las condiciones imperantes en el mercado.
Convencional frente a conforme
Aunque los términos “convencional” y “conforme” suelen utilizarse indistintamente, se refieren a categorías distintas de préstamos. Las hipotecas conformes son préstamos convencionales que cumplen los criterios de financiación establecidos por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos deben cumplir unas directrices específicas, incluidos los límites de importe de los préstamos establecidos anualmente por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). En la mayor parte de Estados Unidos, el límite de préstamo para 2022 se fijó en 647.200 dólares. Si una hipoteca supera este límite, se considera una hipoteca jumbo y no puede calificarse como una hipoteca conforme. Los préstamos “jumbo” suelen requerir puntuaciones crediticias más altas, ratios deuda-ingresos más bajos y pagos iniciales más elevados.
Tipos de hipotecas convencionales
Existen varios tipos de hipotecas convencionales a disposición de los prestatarios. Éstos son los más comunes:
Préstamos convencionales conformes
Los préstamos convencionales conformes cumplen las normas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos cumplen criterios específicos, como los límites del importe del préstamo, y pueden ser adquiridos por estas empresas patrocinadas por el Gobierno.
Préstamos Jumbo
Los préstamos Jumbo permiten a los prestatarios obtener un préstamo superior al límite máximo de los préstamos conformes. Sin embargo, suelen requerir puntuaciones crediticias más altas, ratios deuda-ingresos más bajos y pagos iniciales más elevados debido a la mayor cuantía de los préstamos.
Préstamos de cartera
Los préstamos de cartera son préstamos convencionales que los prestamistas deciden mantener en sus carteras en lugar de venderlos en el mercado secundario. Estos préstamos pueden tener condiciones y requisitos exclusivos establecidos por el prestamista, lo que los hace adecuados para prestatarios que no reúnen los requisitos para los préstamos conformes o jumbo.
Documentación necesaria
Al solicitar una hipoteca convencional, los prestatarios deben aportar determinada documentación para respaldar su solicitud de préstamo. La documentación requerida suele incluir
1. Prueba de ingresos: Esto incluye talones de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos para verificar su estabilidad laboral y de ingresos.
2. 2. Extractos bancarios: Los prestamistas pueden requerir sus extractos bancarios para evaluar su estabilidad financiera y la capacidad de hacer los pagos de la hipoteca.
3. 3. Historial crediticio: Se sacará tu informe crediticio para determinar tu solvencia y evaluar tu riesgo como prestatario.
4. Verificación del empleo: Los prestamistas solicitarán documentación para verificar su situación y estabilidad laboral actuales.
5. Información sobre la propiedad: Si ya ha identificado una propiedad, es posible que tenga que proporcionar detalles como el acuerdo de compra, la tasación de la propiedad y la información sobre el seguro del propietario.
6. Tipos de interés
Los tipos de interés de las hipotecas convencionales pueden variar en función de varios factores, como la puntuación crediticia del prestatario, el plazo del préstamo, la relación préstamo-valor (LTV) y las condiciones imperantes en el mercado. Por lo general, los prestatarios con puntuaciones crediticias más altas y ratios LTV más bajos tienen más probabilidades de obtener tipos de interés más bajos. Es importante comparar ofertas de distintos prestamistas para encontrar el tipo de interés más competitivo para su situación específica.
Consideraciones especiales
Antes de obtener una hipoteca convencional, hay que tener en cuenta algunas consideraciones especiales:
1. 1. Pago inicial: Aunque los préstamos convencionales suelen exigir un pago inicial de al menos entre el 3% y el 20% del precio de compra de la vivienda, un pago inicial mayor puede ayudar a reducir la relación préstamo-valor, lo que puede dar lugar a condiciones más favorables y evitar la necesidad de un seguro hipotecario privado (PMI).
2. Seguro hipotecario privado (PMI): Si su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda, su prestamista puede exigirle que pague el PMI. Este seguro protege al prestamista en caso de impago del préstamo. El PMI es un coste adicional que se añadirá al pago mensual de la hipoteca.
3. Costes de cierre: Como cualquier hipoteca, las hipotecas convencionales conllevan gastos de cierre, que incluyen los honorarios de apertura del préstamo, tasación, búsqueda del título y otros servicios. Es importante tener en cuenta estos costes a la hora de presupuestar la compra de su vivienda.
4. Opciones de refinanciación: Si ya tiene una hipoteca convencional, puede tener la oportunidad de refinanciar su préstamo para aprovechar tasas de interés más bajas o cambiar el plazo del préstamo. La refinanciación puede ayudar a ahorrar dinero a largo plazo, pero es importante considerar cuidadosamente los costes y beneficios antes de proceder.
Preguntas frecuentes
1. ¿Las hipotecas convencionales son sólo para los que compran una vivienda por primera vez?
No, las hipotecas convencionales están disponibles tanto para quienes compran una vivienda por primera vez como para los compradores habituales. Los criterios de elegibilidad y los requisitos son los mismos, independientemente de si se trata de un comprador primerizo o no.
2. ¿Puedo obtener una hipoteca convencional con una puntuación crediticia baja?
Aunque las hipotecas convencionales suelen exigir puntuaciones crediticias más altas que los préstamos respaldados por el gobierno, algunos prestamistas ofrecen programas de préstamos diseñados específicamente para prestatarios con puntuaciones crediticias más bajas. Sin embargo, los prestatarios con puntuaciones crediticias más bajas pueden enfrentarse a tipos de interés más altos y a requisitos más estrictos.
3. ¿Puedo cancelar anticipadamente una hipoteca convencional?
Sí, puede cancelar anticipadamente una hipoteca convencional sin incurrir en penalizaciones por pago anticipado. Sin embargo, es esencial que consulte con su prestamista para confirmar los términos y condiciones específicos de su préstamo.
4. ¿Puedo utilizar una hipoteca convencional para una propiedad de inversión?
Sí, las hipotecas convencionales pueden utilizarse para financiar propiedades de inversión. Sin embargo, tenga en cuenta que los prestamistas pueden tener requisitos más estrictos para los préstamos para propiedades de inversión, como requisitos de pago inicial más elevados y tipos de interés potencialmente más altos.
Lo esencial
Las hipotecas convencionales son una opción popular para los compradores de vivienda debido a sus tipos de interés fijos, pagos mensuales predecibles y disponibilidad a través de prestamistas privados. Aunque pueden requerir puntuaciones de crédito y pagos iniciales más altos en comparación con los préstamos respaldados por el gobierno, las hipotecas convencionales ofrecen flexibilidad y una amplia gama de opciones de préstamo. Si conoce los pormenores de las hipotecas convencionales, podrá tomar decisiones informadas sobre la financiación de su vivienda y encontrar las mejores condiciones de préstamo que se adapten a sus necesidades y a su situación financiera.
Descargo de responsabilidad: Este artículo tiene únicamente fines informativos y no debe considerarse asesoramiento financiero o jurídico. Consulte a un asesor profesional o a un prestamista para analizar sus circunstancias específicas y las opciones de préstamo.
Preguntas y respuestas
No, las hipotecas convencionales están disponibles tanto para compradores de vivienda por primera vez como para compradores habituales. Los criterios de elegibilidad y los requisitos son los mismos independientemente de si se trata de un comprador primerizo o no.
¿Puedo obtener una hipoteca convencional con una puntuación crediticia baja?
Aunque las hipotecas convencionales suelen requerir puntuaciones crediticias más altas que los préstamos respaldados por el Gobierno, algunos prestamistas ofrecen programas de préstamos diseñados específicamente para prestatarios con puntuaciones crediticias más bajas. Sin embargo, los prestatarios con puntuaciones crediticias más bajas pueden enfrentarse a tipos de interés más altos y a requisitos más estrictos.
¿Puedo cancelar anticipadamente una hipoteca convencional?
Sí, puede cancelar anticipadamente una hipoteca convencional sin incurrir en penalizaciones por pago anticipado. Sin embargo, es esencial que consulte con su prestamista para confirmar los términos y condiciones específicos de su préstamo.
¿Puedo utilizar una hipoteca convencional para una propiedad de inversión?
Sí, las hipotecas convencionales pueden utilizarse para financiar propiedades de inversión. Sin embargo, tenga en cuenta que los prestamistas pueden tener requisitos más estrictos para los préstamos para propiedades de inversión, como requisitos de pago inicial más elevados y tipos de interés potencialmente más altos.
¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI) y lo necesito?
El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es necesario cuando el pago inicial de una hipoteca convencional es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. El PMI protege al prestamista en caso de impago del préstamo. Es un coste adicional que se añade al pago mensual de la hipoteca. Una vez que la relación préstamo-valor alcance el 80% o menos, podrá solicitar la eliminación del PMI.
¿Puedo refinanciar mi hipoteca convencional?
Sí, si tiene una hipoteca convencional, tiene la opción de refinanciar su préstamo. La refinanciación le permite sustituir su hipoteca actual por una nueva, a menudo con mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo o un plazo de préstamo más corto. Sin embargo, es importante considerar cuidadosamente los costes y beneficios de la refinanciación antes de proceder.
¿Qué son los gastos de cierre y cuánto debo pagar?
Los costes de cierre son las comisiones asociadas al proceso de compra de una vivienda, incluidas las comisiones de apertura del préstamo, las comisiones de tasación, las comisiones de búsqueda del título y otros gastos. La cantidad que puede esperar pagar por los costes de cierre varía en función de factores como el importe del préstamo, la ubicación de la propiedad y los gastos específicos del prestamista. Como regla general, los gastos de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda. Es importante revisar la Estimación de Préstamo proporcionada por su prestamista, que describe los costes de cierre estimados, para comprender los gastos específicos de los que será responsable.