Hipoteca Asumible: Qué es, cómo funciona, tipos, ventajas e inconvenientes

Hipoteca Asumible: Qué es, cómo funciona, tipos, ventajas e inconvenientes

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible es un tipo de acuerdo de financiación por el que una hipoteca pendiente y sus condiciones se transfieren del propietario actual a un comprador. Al asumir la deuda restante del propietario anterior, el comprador puede evitar obtener su propia hipoteca. Diferentes tipos de préstamos pueden considerarse hipotecas asumibles, aunque hay que tener en cuenta algunas consideraciones especiales.

Cómo funciona

Muchos compradores de vivienda suelen pedir una hipoteca a una entidad de crédito para financiar la compra de una casa o propiedad. El acuerdo contractual para la devolución del préstamo incluye los intereses que el prestatario debe pagar, así como las cuotas de capital al prestamista.
Si el propietario decide vender su casa más adelante, puede transferir su hipoteca al comprador. En este caso, la hipoteca original es asumible.
Una hipoteca asumible permite al comprador de la vivienda asumir el saldo de capital actual, el tipo de interés, el plazo de amortización y cualquier otra condición contractual de la hipoteca del vendedor. En lugar de pasar por el riguroso proceso de obtener un préstamo hipotecario del banco, un comprador puede asumir una hipoteca existente.
Podría haber una ventaja de ahorro si los tipos de interés actuales son más altos que el tipo de interés del préstamo asumible. En un periodo de subida de los tipos de interés, el coste de los préstamos también aumenta. Cuando esto ocurre, los prestatarios se enfrentarán a tipos de interés elevados en cualquier préstamo que se apruebe. Por lo tanto, es probable que una hipoteca asumible tenga un tipo de interés más bajo, una característica atractiva para los compradores. Si la hipoteca asumible tiene un tipo de interés fijo, no se verá afectada por la subida de los tipos de interés. Una calculadora de hipotecas puede ser un buen recurso para presupuestar el coste mensual de su pago.
Una hipoteca asumible es atractiva para los compradores cuando el tipo hipotecario existente es inferior a los tipos actuales del mercado.

¿Qué tipos de préstamos son asumibles?

Algunos de los tipos de hipotecas más populares son asumibles: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) y U.S. Department of Agriculture (USDA). Los compradores que deseen asumir una hipoteca de un vendedor deben cumplir unos requisitos específicos y recibir la aprobación del organismo que patrocina la hipoteca.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son asumibles cuando ambas partes cumplen los requisitos para la asunción. Por ejemplo, la propiedad debe ser utilizada por el vendedor como su residencia principal. Los compradores deben comprobar primero que el préstamo FHA es asumible y, a continuación, solicitarlo como lo harían para un préstamo FHA individual. El prestamista del vendedor comprobará que el comprador cumple los requisitos, incluida la solvencia. Si se aprueba, la hipoteca será asumida por el comprador. Sin embargo, a menos que el vendedor quede liberado del préstamo, seguirá siendo responsable del mismo.

Préstamos VA

El Departamento de Asuntos de Veteranos ofrece hipotecas a militares cualificados y cónyuges de militares. Sin embargo, para asumir un préstamo VA, no es necesario que el comprador sea miembro del ejército para cumplir los requisitos. Aunque, el prestamista y la oficina regional de préstamos VA tendrán que aprobar al comprador para la asunción del préstamo, y la mayoría de las veces, los compradores que asumen préstamos VA son miembros militares.
Para los préstamos iniciados antes del 1 de marzo de 1988, los compradores pueden asumir libremente el préstamo VA. En otras palabras, el comprador no necesita la aprobación de la VA o del prestamista para asumir la hipoteca.

Préstamos USDA

Los préstamos USDA se ofrecen a los compradores de propiedades rurales. No requieren pago inicial y suelen tener tipos de interés bajos. Para asumir un préstamo del USDA, el comprador debe cumplir los requisitos estándar, como cumplir los requisitos de crédito e ingresos, y recibir la aprobación del USDA para transferir el título. El comprador puede asumir el tipo de interés y las condiciones de préstamo existentes o nuevos tipos y condiciones. Aunque el comprador cumpla todos los requisitos y reciba la aprobación, no podrá asumir la hipoteca si el vendedor se retrasa en los pagos.
Importante: Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac no suelen ser asumibles, aunque pueden permitirse excepciones en el caso de las hipotecas con tipo de interés variable. Las comisiones iniciales de los préstamos hipotecarios de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2024. Las comisiones aumentaron para los compradores de vivienda con puntuaciones de crédito más altas, como 740 o superior, mientras que disminuyeron para los compradores de vivienda con puntuaciones de crédito más bajas, como las inferiores a 640. Otro cambio: El pago inicial influirá en el importe de la cuota. Cuanto mayor sea el pago inicial, menores serán las comisiones, aunque seguirán dependiendo de la puntuación crediticia. Fannie Mae proporciona los ajustes de precios a nivel de préstamo en su sitio web.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Las ventajas de adquirir una hipoteca asumible en un entorno de tipos de interés altos se limitan al importe del saldo hipotecario existente en el préstamo o al capital de la vivienda. Por ejemplo, si un comprador adquiere una vivienda por 250.000 $ y la hipoteca asumible del vendedor sólo tiene un saldo restante de 200.000 $, el comprador puede asumir la hipoteca y sólo tendrá que financiar los 50.000 $ restantes. Esto puede suponer un importante ahorro de costes en comparación con la obtención de una nueva hipoteca por el precio total de compra.
Otras ventajas de las hipotecas asumibles son:

1. Tipos de interés más bajos: Si la hipoteca asumible tiene un tipo de interés más bajo que los tipos actuales del mercado, el comprador puede beneficiarse de unas cuotas mensuales más bajas.
2. Evitar las comisiones de apertura del préstamo: Al asumir una hipoteca existente, el comprador puede evitar pagar las comisiones de apertura del préstamo asociadas a la obtención de una nueva hipoteca.
3. Proceso de aprobación más rápido y sencillo: Asumir una hipoteca puede ser un proceso más rápido y sencillo en comparación con la solicitud de una nueva hipoteca, ya que el comprador no necesita pasar por todo el proceso de suscripción.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta algunas desventajas:

1. Disponibilidad limitada: Las hipotecas asumibles no son tan comunes como las hipotecas convencionales, por lo que encontrar una propiedad con una hipoteca asumible puede resultar complicado.
2. Requisitos: Los compradores deben cumplir los criterios de elegibilidad establecidos por el prestamista o la agencia que patrocina la hipoteca para asumir el préstamo. Esto puede incluir la solvencia crediticia y la verificación de ingresos.
3. Responsabilidad del prestatario original: En la mayoría de los casos, el prestatario original sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la asuma el comprador. Si el comprador incumple el pago del préstamo, el prestatario original podría seguir siendo considerado responsable.
4. Falta de flexibilidad: Las hipotecas asumibles suelen tener plazos y condiciones fijos, que pueden no ajustarse a los objetivos o preferencias financieras a largo plazo del comprador.

Consideraciones especiales

Al considerar la posibilidad de asumir una hipoteca, es importante revisar a fondo los términos y condiciones del préstamo existente. Algunas consideraciones clave son:

1. Tipo de interés: Compare el tipo de interés de la hipoteca asumible con los tipos actuales del mercado para determinar si ofrece una ventaja de ahorro.
2. Plazo restante del préstamo: Evalúa cuántos años le quedan a la hipoteca y considera cómo se alinea con tus planes financieros.
3. Saldo del préstamo: Ten en cuenta el saldo restante de la hipoteca y asegúrate de que se ajusta a tu presupuesto y asequibilidad.
4. Requisitos de acceso: Comprende los criterios de elegibilidad establecidos por el prestamista o el organismo que patrocina la hipoteca y asegúrate de que cumples los requisitos necesarios.
5. Situación financiera del vendedor: Evalúe la estabilidad financiera del vendedor y su capacidad para seguir haciendo frente a los pagos si sigue siendo responsable de la hipoteca.
6. Consideraciones sobre la venta futura: Si planea vender la propiedad en el futuro, considere si la hipoteca asumible será una característica atractiva para los compradores potenciales.

Preguntas frecuentes

¿Puedo asumir cualquier hipoteca?

No, no todas las hipotecas son asumibles. Las hipotecas convencionales, por ejemplo, no suelen ser asumibles. Sin embargo, los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la FHA, VA y USDA, pueden tener características asumibles.

¿Tengo que reunir los requisitos para asumir una hipoteca?

Sí, los compradores deben cumplir los requisitos de cualificación establecidos por el prestamista o el organismo que patrocina la hipoteca. Esto puede incluir solvencia, comprobación de ingresos y otros criterios.

¿Puedo negociar las condiciones de una hipoteca asumible?

En la mayoría de los casos, las hipotecas asumibles tienen condiciones fijas que no pueden negociarse ni modificarse. El comprador asume las condiciones existentes de la hipoteca tal y como son.

¿Qué ocurre con el prestatario original cuando se asume una hipoteca?

En la mayoría de los casos, el prestatario original sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la asuma el comprador. Si el comprador incumple el pago del préstamo, el prestatario original podría seguir siendo considerado responsable.

Lo esencial

Una hipoteca asumible puede ser una opción atractiva para los compradores de vivienda, especialmente en un entorno de tipos de interés elevados. Al asumir una hipoteca existente, los compradores pueden ahorrar dinero en el pago de intereses y evitar las complejidades de obtener una nueva hipoteca. Sin embargo, es esencial revisar cuidadosamente los términos y condiciones de la hipoteca asumible y asegurarse de que se ajusta a sus objetivos y circunstancias financieras. Considere la posibilidad de consultar a un profesional hipotecario o asesor financiero para comprender plenamente las implicaciones y ventajas de asumir una hipoteca.

Preguntas y respuestas

¿Puedo asumir cualquier hipoteca?

Sí, pero no todas las hipotecas son asumibles. Las hipotecas convencionales, por ejemplo, no suelen ser asumibles. Sin embargo, los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, pueden tener características asumibles.

¿Tengo que reunir los requisitos para asumir una hipoteca?

Sí, los compradores deben cumplir los requisitos de cualificación establecidos por el prestamista o el organismo que patrocina la hipoteca. Esto puede incluir solvencia, comprobación de ingresos y otros criterios.

¿Puedo negociar las condiciones de una hipoteca asumible?

En la mayoría de los casos, las hipotecas asumibles tienen condiciones fijas que no pueden negociarse ni modificarse. El comprador asume las condiciones existentes de la hipoteca tal y como son.

¿Qué ocurre con el prestatario original cuando se asume una hipoteca?

En la mayoría de los casos, el prestatario original sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la asuma el comprador. Si el comprador incumple el pago del préstamo, el prestatario original podría seguir siendo considerado responsable.

¿Cómo encuentro inmuebles con hipotecas asumibles?

Encontrar propiedades con hipotecas asumibles puede ser complicado, ya que no son tan comunes como las hipotecas convencionales. Es aconsejable trabajar con un agente inmobiliario que tenga experiencia en el manejo de hipotecas asumibles o buscar anuncios que mencionen explícitamente las hipotecas asumibles.

¿Puedo asumir una hipoteca si no soy un comprador de vivienda por primera vez?

Sí, las hipotecas asumibles no están limitadas a los compradores de primera vivienda. Sin embargo, los compradores deben cumplir los requisitos de cualificación establecidos por el prestamista o el organismo que patrocina la hipoteca.

¿Cuáles son las ventajas de asumir una hipoteca?

Asumir una hipoteca puede ofrecer varias ventajas, como unos tipos de interés potencialmente más bajos que los actuales del mercado, evitar las comisiones de apertura del préstamo y un proceso de aprobación más rápido y sencillo. También puede suponer un ahorro de costes si el saldo pendiente de la hipoteca es inferior al precio de compra de la propiedad.