Gravámenes e intereses sin desplazamiento sobre bienes inmuebles
El concepto de propiedad va más allá de los objetos físicos y abarca una relación jurídica entre una persona y una cosa. La propiedad otorga a los individuos derechos exclusivos de propiedad, posesión, uso y disposición de algo. Sin embargo, antes de profundizar en la inversión inmobiliaria, es crucial comprender dos conceptos fundamentales: los intereses sin desplazamiento de posesión y los gravámenes.
¿Qué son los intereses sin desplazamiento de posesión?
Un interés sin desplazamiento de posesión se refiere al derecho a utilizar o restringir el uso de los bienes inmuebles o terrenos de otra persona. Puede surgir a través de un contrato voluntario, como un contrato de arrendamiento, o como resultado de una orden judicial, como un embargo contra la propiedad. Aunque el titular de un derecho no posesorio tiene derechos específicos sobre el uso de la propiedad, no posee la titularidad de la misma.
Tipos de intereses sin desplazamiento de posesión
Los intereses sin desplazamiento de posesión sobre bienes inmuebles pueden adoptar diversas formas:
Bienes inmuebles: Los bienes inmuebles comprenden las tierras, los arrendamientos y las herencias. Los terrenos comprenden el suelo, el aire que lo cubre, la superficie terrestre y todo lo que se erige sobre ella. Los arrendamientos se refieren a las tierras y a ciertos derechos inmateriales asociados a ellas. Las herencias abarcan todos los intereses tangibles o intangibles sobre bienes inmuebles que pueden heredarse.
Interés: Un interés describe cualquier derecho, reclamación o privilegio que un individuo tiene sobre una tierra o un bien inmueble. Los intereses no posesorios sobre la tierra otorgan a las personas el derecho a utilizar o restringir el uso de la tierra de otra persona sin que ello constituya propiedad. El propietario del terreno conserva todos los derechos de propiedad, sujetos a cualquier gravamen.
¿Qué es un gravamen?
Un gravamen es cualquier cosa que pueda disminuir el valor, el uso o el disfrute de una propiedad. Puede incluir gravámenes, pactos restrictivos u otras restricciones. Los gravámenes deben tenerse en cuenta durante las transacciones inmobiliarias para garantizar que los compradores conozcan las limitaciones existentes sobre la propiedad.
Un abogado suele realizar una búsqueda de títulos para identificar cualquier gravamen durante una transacción inmobiliaria. El dictamen del título especificará cualquier gravamen, pero no impide la transferencia del título. En su lugar, el título pasa sujeto a cualquier gravamen, y permanecen en la propiedad hasta que se satisfacen, incluso después de que el título se transfiere a un nuevo propietario.
Tipos de gravámenes
Los gravámenes pueden adoptar varias formas:
Servidumbres: Una servidumbre concede un derecho no posesorio a utilizar el terreno de otra persona de forma limitada que no constituye la plena propiedad. El propietario gravado por la servidumbre debe permitir que la persona física o jurídica beneficiaria de la servidumbre utilice sus terrenos. Algunos ejemplos comunes de servidumbres son los derechos de paso, las zanjas de drenaje, las líneas de servicios públicos y las servidumbres por expropiación (dominio eminente).
Usurpaciones: Las invasiones se producen cuando las mejoras se extienden más allá de la línea divisoria del propietario e invaden las propiedades adyacentes. Algunos ejemplos son edificios o aleros, dependencias, vallas, entradas de vehículos y caminos. Las invasiones pueden hacer que el título de propiedad de ambas propiedades sea invendible, ya que la propiedad invadida no tiene título de propiedad del terreno que ocupa, mientras que la propiedad invadida pierde el uso de ese terreno.
Arrendamientos: Un arrendamiento es un contrato entre el propietario de un inmueble (arrendador) y una persona o entidad (arrendatario) que desea alquilarlo. En virtud de un contrato de arrendamiento, el arrendador permite al arrendatario ocupar y utilizar la propiedad a cambio de un alquiler. El arrendador sigue siendo el propietario y tiene la titularidad de la propiedad, mientras que el arrendatario tiene derecho a utilizarla durante el plazo especificado en el contrato de arrendamiento.
Embargo preventivo: Un embargo preventivo es un derecho legal concedido a los acreedores para satisfacer deudas mediante la venta de la propiedad de un deudor. La propiedad actúa como garantía, y el producto de la venta puede utilizarse para pagar la deuda y satisfacer el gravamen. Entre los tipos de gravámenes más comunes se encuentran los impuestos sobre bienes inmuebles y los gravámenes de tasación, los gravámenes de mecánicos o de construcción, los gravámenes por sentencia judicial y los gravámenes fiscales federales.
Litispendencia: Una litispendencia es un aviso de litigio pendiente relativo a una propiedad. Sirve para alertar a posibles compradores o prestamistas de que la titularidad de la propiedad puede estar sujeta a disputas o reclamaciones legales. Una litispendencia puede afectar a la comerciabilidad de la propiedad hasta que se resuelvan las cuestiones legales.
Lo esencial
Al realizar transacciones inmobiliarias, es importante comprender los conceptos de intereses sin desplazamiento de posesión y gravámenes. Los intereses sin desplazamiento otorgan a las personas el derecho a utilizar o restringir el uso de los bienes inmuebles de otra persona, mientras que los gravámenes pueden disminuir el valor o el uso de una propiedad. Los tipos de intereses no posesorios incluyen la propiedad o los intereses reales, que abarcan diversos derechos, reclamaciones o privilegios relacionados con la tierra o los bienes inmuebles. Los gravámenes pueden adoptar la forma de servidumbres, invasiones, arrendamientos, gravámenes o litispendencia, y deben tenerse muy en cuenta durante las transacciones inmobiliarias. Al conocer estos conceptos, los compradores pueden tomar decisiones con conocimiento de causa y proteger sus intereses al negociar con bienes inmuebles.
Preguntas y respuestas
¿Qué es un interés sin desplazamiento?
Un derecho sin desplazamiento de posesión se refiere al derecho a utilizar o restringir el uso de los bienes inmuebles o terrenos de otra persona. Puede surgir a través de un contrato voluntario, como un contrato de arrendamiento, o como resultado de una orden judicial, como un embargo contra la propiedad.
¿Cuáles son los tipos de derechos reales sin desplazamiento de posesión?
Los derechos reales sin desplazamiento de posesión pueden adoptar diversas formas. Algunos tipos comunes son las servidumbres, en las que alguien tiene derecho a utilizar una parte de la propiedad, y los arrendamientos, en los que alguien tiene derecho a ocupar y utilizar la propiedad durante un período de tiempo determinado.
¿Qué es un gravamen?
Un gravamen es cualquier cosa que pueda disminuir el valor, el uso o el disfrute de una propiedad. Puede incluir gravámenes, pactos restrictivos u otras restricciones que afecten a la propiedad.
¿Cuáles son algunos ejemplos de gravámenes?
Los gravámenes pueden incluir servidumbres, que otorgan derechos de uso de una parte de la propiedad, invasiones, que se producen cuando las mejoras se extienden más allá de los límites de la propiedad, y gravámenes, que son reclamaciones legales contra la propiedad para satisfacer deudas.
¿Cómo se identifican los gravámenes durante una transacción inmobiliaria?
Un abogado suele realizar una búsqueda de títulos para identificar cualquier gravamen durante una transacción inmobiliaria. El dictamen del título especificará cualquier gravamen, pero no impide la transferencia del título. En su lugar, el título pasa sujeto a cualquier gravamen, y permanecen en la propiedad hasta que se satisfacen, incluso después de que el título se transfiere a un nuevo propietario.
¿Pueden los gravámenes afectar a la comerciabilidad de una propiedad?
Sí, los gravámenes pueden afectar a la comerciabilidad de una propiedad. Algunos gravámenes, como los embargos preventivos o las litispendencias (notificaciones de litigios pendientes), pueden crear incertidumbre y hacer que los posibles compradores o prestamistas duden a la hora de llevar a cabo una transacción hasta que se resuelvan los problemas.
¿Cómo pueden protegerse los compradores de los gravámenes?
Los compradores pueden protegerse de los gravámenes realizando las diligencias debidas, incluida una búsqueda de títulos y la obtención de un seguro de título. El seguro del título puede proporcionar cobertura y protección financiera en caso de que surja algún gravamen no revelado después de la compra.