¿Qué es el seguro hipotecario?
El seguro hipotecario es un tipo de póliza de seguro que protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de pagar la hipoteca. Cuando un prestatario aporta menos del 20% del precio de compra de la vivienda como pago inicial, los prestamistas consideran que el préstamo es más arriesgado y exigen al prestatario que contrate un seguro hipotecario como forma de mitigar ese riesgo.
Hay dos tipos principales de seguro hipotecario: el seguro hipotecario privado (PMI) y el seguro hipotecario público. El PMI suele exigirse para los préstamos convencionales, que no están respaldados por el Estado. El seguro hipotecario público es necesario para los préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) o el Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA).
El coste del seguro hipotecario varía en función de varios factores, como la cuantía del pago inicial, el tipo de préstamo y la puntuación crediticia del prestatario. Por lo general, cuanto menor sea el pago inicial y la puntuación crediticia, mayor será el coste del seguro hipotecario. El coste del seguro hipotecario suele añadirse al pago mensual de la hipoteca del prestatario, y puede suponer una cantidad significativa al coste total del préstamo.
Cómo funciona el seguro hipotecario
El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de pagar el préstamo. Si el prestatario deja de pagar la hipoteca, el prestamista puede presentar una reclamación a la compañía de seguros hipotecarios para recuperar una parte o la totalidad de sus pérdidas.
El seguro hipotecario privado (PMI) y el seguro hipotecario público funcionan de forma ligeramente distinta. Con el PMI, el prestatario suele pagar una prima mensual a la compañía de seguros hipotecarios. El coste de la prima se basa en la cuantía del pago inicial, el importe del préstamo y la puntuación crediticia del prestatario. A medida que el prestatario va amortizando la hipoteca y acumulando capital en la vivienda, disminuye el importe de la cobertura proporcionada por la póliza PMI.
Con el seguro hipotecario público, el prestatario paga una cuota inicial en el momento del cierre, así como una prima anual que se añade al pago mensual de la hipoteca. El coste de la prima depende del tipo de préstamo, la cuantía del pago inicial y el plazo del préstamo. A diferencia del PMI, la cobertura del seguro hipotecario público no disminuye con el tiempo.
Es importante señalar que el seguro hipotecario no protege en modo alguno al prestatario. Si el prestatario incumple el pago del préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la vivienda y el prestatario podría perder su inversión. Sin embargo, el seguro hipotecario puede facilitar que los prestatarios cumplan los requisitos para una hipoteca con un pago inicial más bajo, lo que puede ser útil para aquellos que no tienen una gran cantidad de dinero en efectivo a mano para poner hacia un pago inicial.
Factores que afectan al seguro hipotecario
Hay varios factores que pueden afectar al coste del seguro hipotecario, como el tipo de préstamo, la cuantía del pago inicial y la puntuación crediticia del prestatario.
En el caso de los préstamos convencionales con seguro hipotecario privado (PMI), el importe del pago inicial es un factor importante. Cuanto menor sea el pago inicial, mayor será la prima mensual del PMI. La relación préstamo-valor (LTV), que es el importe del préstamo dividido por el valor de tasación de la vivienda, es otro factor que afecta al coste del PMI. Por lo general, cuanto mayor sea la relación préstamo-valor, mayor será la prima del PMI.
La puntuación crediticia del prestatario también puede influir en el coste del PMI. Los prestatarios con una puntuación crediticia más alta pueden ser elegibles para una prima PMI más baja, mientras que los prestatarios con una puntuación crediticia más baja pueden tener que pagar una prima más alta.
En el caso de los préstamos respaldados por el Estado, el coste del seguro hipotecario viene determinado por el tipo de préstamo y la cuantía del pago inicial. Los préstamos FHA, por ejemplo, requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial del 1,75% del importe del préstamo, así como una MIP anual que se añade al pago mensual de la hipoteca del prestatario. La cuantía del pago inicial también afecta al coste del MIP, ya que los prestatarios que pagan menos del 10% del precio de compra de la vivienda suelen pagar una prima MIP más elevada.
Es importante tener en cuenta que los factores específicos que afectan al coste del seguro hipotecario pueden variar en función del prestamista y del tipo de préstamo. Siempre es una buena idea comparar ofertas de varios prestamistas para asegurarse de que obtiene las mejores condiciones posibles para su hipoteca.
¿Disminuye el seguro hipotecario con el tiempo?
La buena noticia para los prestatarios que deben pagar un seguro hipotecario es que, en algunos casos, el importe de la cobertura del seguro puede disminuir con el tiempo. Sin embargo, que esto ocurra o no depende del tipo de seguro hipotecario y de las condiciones específicas del préstamo.
En el caso del seguro hipotecario privado (PMI) sobre préstamos convencionales, el importe de la cobertura que ofrece la póliza puede disminuir con el tiempo a medida que el prestatario amortiza su hipoteca. Una vez que el patrimonio neto de la vivienda alcance el 20% del valor de tasación, el prestatario podrá solicitar al prestamista que cancele el PMI. El prestamista también puede estar obligado a cancelar automáticamente el PMI cuando el capital del prestatario en la vivienda alcance el 22% del valor de tasación de la vivienda. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas normas sólo se aplican a las hipotecas que se originaron después del 29 de julio de 1999. Para las hipotecas que se originaron antes de esta fecha, las normas para cancelar el PMI pueden ser diferentes.
En el caso de los préstamos respaldados por el Estado, las normas para cancelar el seguro hipotecario pueden ser más complejas. Con los préstamos FHA, por ejemplo, los prestatarios deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado, así como una MIP anual que se añade al pago mensual de la hipoteca. El importe de la prima MIP y la duración de la cobertura del seguro dependen de la cuantía del pago inicial y del plazo del préstamo. En algunos casos, los prestatarios con préstamos FHA pueden refinanciar su préstamo a un préstamo convencional sin seguro hipotecario una vez que hayan acumulado suficiente capital en su vivienda.
Cómo deshacerse del seguro hipotecario
Si estás pagando un seguro hipotecario y te preguntas cómo deshacerte de él, hay algunas opciones que puedes considerar.
En el caso de los préstamos convencionales con seguro hipotecario privado (PMI), la forma más sencilla de librarse del PMI es llegar al punto en el que tenga un 20% de capital en su vivienda. Esto se puede conseguir realizando pagos adicionales a la hipoteca o esperando a que la vivienda se revalorice. Una vez que haya alcanzado el umbral del 20% de capital, puede solicitar a su prestamista que cancele el PMI. Si no solicita la cancelación, su prestamista está obligado a cancelar automáticamente su PMI cuando su capital alcance el 22%.
En el caso de los préstamos respaldados por el gobierno, las normas para cancelar el seguro hipotecario pueden ser más complejas. Con los préstamos FHA, por ejemplo, los prestatarios deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado, así como una MIP anual que se añade al pago mensual de la hipoteca. El importe de la prima MIP y la duración de la cobertura del seguro dependen de la cuantía del pago inicial y del plazo del préstamo. En algunos casos, los prestatarios con préstamos de la FHA pueden refinanciar su préstamo a un préstamo convencional sin seguro hipotecario una vez que hayan acumulado suficiente capital en su vivienda.
Otra opción para librarse del seguro hipotecario es refinanciar el préstamo. Si tiene un préstamo convencional y ha acumulado capital en su vivienda, es posible que pueda refinanciarlo a un nuevo préstamo sin seguro hipotecario. Sin embargo, es importante tener en cuenta los costes asociados a la refinanciación, como los gastos de cierre y las comisiones, para asegurarse de que tiene sentido desde el punto de vista financiero.
Conclusión
El seguro hipotecario puede ser un gasto importante para los prestatarios que están obligados a pagarlo, pero la buena noticia es que, en muchos casos, el importe de la cobertura puede disminuir con el tiempo a medida que el prestatario amortiza su hipoteca. Que el seguro hipotecario disminuya o no con el tiempo depende del tipo de seguro y de las condiciones específicas del préstamo.
Para los prestatarios con seguro hipotecario privado (PMI) en préstamos convencionales, la cantidad de cobertura proporcionada por la póliza puede disminuir con el tiempo a medida que el prestatario acumula capital en la vivienda. Con los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, las normas para cancelar el seguro hipotecario pueden ser más complejas, pero en algunos casos, la refinanciación a un nuevo préstamo sin seguro hipotecario puede ser una opción.
En última instancia, para deshacerse del seguro hipotecario hay que considerar detenidamente las opciones de financiación de la vivienda y las condiciones específicas del préstamo. Es importante entender las normas para cancelar el seguro hipotecario y consultar con un profesional hipotecario de confianza para determinar el mejor curso de acción para sus circunstancias individuales. Con la estrategia adecuada, puede ahorrar miles de dólares a lo largo de la vida de su préstamo.
FAQ
¿Qué es el seguro hipotecario?
El seguro hipotecario es un tipo de póliza de seguro que protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de pagar la hipoteca. Suele exigirse cuando el prestatario aporta menos del 20% del precio de compra de la vivienda como pago inicial.
¿El seguro hipotecario disminuye con el tiempo?
Que el seguro hipotecario disminuya o no con el tiempo depende del tipo de seguro y de las condiciones específicas del préstamo. En el caso del seguro hipotecario privado (PMI) sobre préstamos convencionales, el importe de la cobertura puede disminuir con el tiempo a medida que el prestatario paga su hipoteca y acumula capital en la vivienda. Con los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, las normas para cancelar el seguro hipotecario pueden ser más complejas.
¿Cómo puedo deshacerme del seguro hipotecario?
La forma más sencilla de deshacerse del seguro hipotecario privado (PMI) es llegar al punto en el que tenga un 20% de capital en su vivienda, momento en el que puede solicitar a su prestamista que cancele el PMI. En el caso de los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, la refinanciación a un nuevo préstamo sin seguro hipotecario puede ser una opción. Es importante consultar con un profesional hipotecario de confianza para determinar el mejor curso de acción para sus circunstancias individuales.
¿Qué factores afectan al coste del seguro hipotecario?
El coste del seguro hipotecario depende de factores como el tipo de préstamo, el importe del pago inicial y la puntuación crediticia del prestatario. En los préstamos convencionales con seguro hipotecario privado (PMI), la cuantía del pago inicial y la relación préstamo-valor (LTV) son factores importantes. En los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la FHA, el coste del seguro hipotecario viene determinado por la cuantía del pago inicial y el plazo del préstamo.
¿Puedo evitar pagar el seguro hipotecario?
Si puede realizar un pago inicial del 20% o más por su vivienda, es posible que pueda evitar el pago del seguro hipotecario. En algunos casos, los prestamistas pueden ofrecer opciones de préstamo alternativas que no requieren seguro hipotecario, como los préstamos piggyback o el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI).