Entender los costes de cierre en las transacciones inmobiliarias
Los costes de cierre son un aspecto crucial de cualquier transacción inmobiliaria, ya que abarcan diversas comisiones y gastos en los que incurren compradores y vendedores para completar el proceso. Tanto si compra una vivienda por primera vez como si es un inversor experimentado, conocer los costes de cierre es esencial para tomar decisiones financieras con conocimiento de causa. En este artículo, profundizaremos en los detalles de los costes de cierre, exploraremos sus componentes, analizaremos los factores que influyen en su magnitud y ofreceremos valiosas ideas para negociar estos costes.
¿Qué son los costes de cierre?
Los costes de cierre se refieren a los gastos que van más allá del precio de compra de una propiedad y en los que incurren tanto compradores como vendedores durante una transacción inmobiliaria. Estos costes están asociados a diversos servicios y procesos necesarios para finalizar la operación. Los costes de cierre pueden variar significativamente en función de factores como la ubicación de la propiedad, el precio de compra y las condiciones específicas de la transacción.
Componentes de los costes de cierre
Los gastos de cierre comprenden una serie de tasas y cargos. Estos son algunos de los componentes más comunes:
Comisiones de apertura del préstamo
Las comisiones de apertura del préstamo son cargos que imponen los prestamistas para cubrir los gastos administrativos de tramitación de una hipoteca. Suelen representar en torno al 1% del importe del préstamo.
Tasas de tasación
Las tasas de tasación se pagan a los tasadores profesionales que calculan el valor justo de mercado de la propiedad. Los prestamistas exigen tasaciones para asegurarse de que el valor de la propiedad se ajusta al importe del préstamo.
Búsqueda de títulos y seguro de título
Las búsquedas de títulos implican el examen de los registros públicos para verificar el historial de propiedad del inmueble y comprobar si hay embargos o reclamaciones contra él. El seguro de título protege tanto al prestamista como al comprador en caso de que surjan disputas sobre la propiedad o gravámenes no revelados.
Honorarios del abogado
En algunos estados, es obligatorio contratar a un abogado inmobiliario para preparar y revisar los acuerdos y contratos de compraventa. Los honorarios del abogado pueden variar en función de la complejidad de la operación y de la tarifa horaria del abogado.
Honorarios de registro y archivo
Las entidades gubernamentales cobran tasas de registro por registrar oficialmente la transferencia de la propiedad. Estas tasas varían según el lugar y normalmente las paga el comprador.
Seguro del propietario
En el momento del cierre, se exige un justificante del seguro de hogar prepagado para proteger la propiedad y a sus ocupantes frente a posibles daños y responsabilidades.
Impuestos sobre la propiedad
Los impuestos sobre la propiedad devengados en los 60 días siguientes a la compra de la vivienda suelen prorratearse e incluirse en los gastos de cierre.
Tasas de estudio
Las empresas topográficas cobran honorarios de inspección para confirmar los límites de la propiedad e identificar cualquier invasión o servidumbre.
Honorarios de custodia
Los honorarios de custodia, también conocidos como honorarios de cierre, se pagan a la empresa de cierre o al agente de custodia responsable de facilitar la transacción y garantizar que todos los fondos y documentos se gestionen correctamente.
Otros gastos
Los costes de cierre adicionales pueden incluir gastos de mensajería, cargos por informes de crédito, gastos de determinación y control de inundaciones, gastos de inspección de pintura con plomo, gastos de apertura, gastos de inspección de plagas, puntos (pagos opcionales por adelantado para reducir el tipo de interés), intereses pagados por adelantado, seguro hipotecario privado (PMI) e impuestos de transferencia.
¿A cuánto ascienden los gastos de cierre?
Los gastos de cierre pueden variar en función de numerosos factores, como el valor de la propiedad, la ubicación y las condiciones de la transacción. Por término medio, los compradores de vivienda pueden esperar pagar entre el 3% y el 6% del precio de compra en concepto de gastos de cierre. Por ejemplo, una hipoteca de 300.000 dólares puede suponer unos gastos de cierre de entre 9.000 y 18.000 dólares.
Según una encuesta de ClosingCorp, la media nacional de los costes de cierre para una propiedad unifamiliar en 2021 fue de 6.905 dólares con impuestos de transferencia y 3.860 dólares sin impuestos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los costos de cierre varían según el estado, con los costos más altos incurridos en el Distrito de Columbia en el 3,9% del precio de venta y el más bajo en Missouri en el 0,8%.
¿Puede negociar los gastos de cierre?
Si bien algunos costos de cierre no son negociables, existen oportunidades para reducir o negociar ciertas tarifas. He aquí algunas estrategias que pueden ayudar:
Compare precios
Comparar las tarifas de diferentes prestamistas y proveedores de servicios puede ayudarle a identificar las opciones más competitivas. No está obligado a utilizar la compañía de títulos, el inspector de plagas o el asegurador de la vivienda recomendados por el prestamista. Si compara precios, podrá encontrar alternativas más baratas.
Programe el cierre a finales de mes
Cerrar a final de mes puede ayudar a reducir los gastos por intereses pagados por adelantado, ya que los intereses suelen prorratearse en función del número de días que quedan en el mes.
Trabajar con el vendedor
Los compradores pueden negociar con los vendedores una rebaja del precio de compra o una contribución a los gastos de cierre. Esto es más probable en situaciones en las que el vendedor está motivado o necesita vender rápidamente.
Solicitar varios presupuestos de préstamos
En virtud de la norma de Divulgación Integrada TILA-RESPA (TRID), los prestamistas están obligados a proporcionar una Estimación de Préstamo dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de una solicitud de hipoteca. Al obtener varias estimaciones de préstamos de diferentes prestamistas, puede comparar los costos de cierre y negociar potencialmente con el prestamista que ofrezca los términos más favorables.
Solicite créditos por costes de cierre
En algunos casos, los compradores pueden solicitar créditos de costes de cierre al vendedor, que se compromete a contribuir con una cantidad específica a los costes de cierre del comprador. Esto puede ayudar a compensar algunos de los gastos.
Reflexiones finales
Los costes de cierre son una parte integral de cualquier transacción inmobiliaria y pueden tener un impacto significativo en sus gastos generales a la hora de comprar o vender una propiedad. Conocer los distintos componentes de los gastos de cierre y saber cómo negociar puede ahorrarle miles de dólares. Recuerde revisar detenidamente la información de cierre y hacer preguntas si algo no está claro. Al ser proactivo e informado, puede navegar por el proceso de cierre con confianza y tomar decisiones financieras acertadas.
Preguntas y respuestas
¿Qué son los gastos de cierre?
Los costes de cierre son las comisiones y gastos en que incurren compradores y vendedores durante una transacción inmobiliaria. Estos costes van más allá del precio de compra de la propiedad y cubren diversos servicios y procesos necesarios para completar la operación.
¿A cuánto suelen ascender los gastos de cierre?
Los gastos de cierre pueden variar en función de factores como el valor de la propiedad, la ubicación y las condiciones específicas de la transacción. Por término medio, los compradores de vivienda pueden esperar pagar entre el 3% y el 6% del precio de compra en concepto de gastos de cierre. Por ejemplo, una hipoteca de 300.000 $ puede suponer unos gastos de cierre de entre 9.000 y 18.000 $.
¿Cuáles son algunos de los componentes habituales de los costes de cierre?
Entre los componentes habituales de los costes de cierre se incluyen las comisiones de apertura del préstamo, las comisiones de tasación, la búsqueda y el seguro del título de propiedad, los honorarios del abogado, las comisiones de registro y archivo, el seguro del propietario, los impuestos sobre la propiedad, las comisiones de estudio, las comisiones de depósito en garantía y otros costes varios como los cargos por informes de crédito e inspecciones de plagas.
¿Se pueden negociar los gastos de cierre?
Aunque algunos costes de cierre no son negociables, existen oportunidades para reducir o negociar determinadas comisiones. Los compradores pueden buscar tipos de interés competitivos, solicitar varios presupuestos de préstamos, programar el cierre a final de mes para reducir los gastos por intereses pagados por adelantado y negociar con los vendedores para que rebajen el precio de compra o contribuyan a los gastos de cierre.
¿Varían los costes de cierre según el estado?
Sí, los gastos de cierre pueden variar según el estado. Cada estado puede tener sus propias normativas, impuestos y tasas asociados a las transacciones inmobiliarias. Los costes de cierre más elevados suelen darse en estados como el Distrito de Columbia, mientras que estados como Missouri tienden a tener costes de cierre más bajos.
¿Puedo incluir los gastos de cierre en mi hipoteca?
Incluir los gastos de cierre en la hipoteca es posible, pero es importante tener en cuenta las implicaciones. Añadir los gastos de cierre al importe del préstamo significa pedir más dinero prestado, lo que puede aumentar los pagos mensuales de la hipoteca y los intereses totales pagados a lo largo del plazo del préstamo. Es aconsejable que consulte con su prestamista para determinar cuál es el mejor enfoque para su situación específica.
¿Qué ocurre si no puedo pagar los gastos de cierre?
Si no puede cubrir los gastos de cierre por adelantado, tiene varias opciones. Puede explorar los programas de ayuda del Gobierno o las subvenciones destinadas a ayudar a los compradores de vivienda con los gastos de cierre. Además, puede negociar con el vendedor para que contribuya a los gastos de cierre o considerar opciones de financiación que ofrezcan ayuda con los gastos de cierre. Es esencial que comente estas opciones con su agente inmobiliario y su prestamista para encontrar la mejor solución a sus circunstancias financieras.