Atornamiento: Qué es, Cómo funciona, Aplicaciones prácticas
El attornment es un concepto que se aplica principalmente a las transacciones inmobiliarias y desempeña un papel crucial en el reconocimiento de la relación entre las partes implicadas. En este artículo analizaremos qué es el attornment, cómo funciona y sus aplicaciones prácticas.
Comprender el attornment
La atribución es el acto de otorgar autoridad o jurisdicción a una parte, incluso en ausencia de derechos legales. Se asocia comúnmente con las leyes de propiedad inmobiliaria y está diseñado para establecer y reconocer la relación entre las partes en una transacción.
Por ejemplo, puede producirse un attornment cuando un inquilino alquila un apartamento y la titularidad de la propiedad cambia durante el periodo de alquiler. En tales casos, entra en juego un acuerdo de atribución. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el contrato de atribución no crea nuevos derechos para el nuevo propietario a menos que el inquilino lo firme. Si el inquilino se niega a firmarlo, el propietario puede tener motivos para el desahucio.
La cesión en los arrendamientos comerciales
La vinculación tiene una aplicación significativa en los arrendamientos comerciales, donde a menudo se incluye como parte de un acuerdo de subordinación, no perturbación y vinculación (SNDA). El acuerdo SNDA describe los derechos y responsabilidades específicos tanto del arrendatario como del arrendador, y también puede implicar a terceros, como el prestamista del arrendador o el comprador de la propiedad.
La cláusula de vinculación de un acuerdo SNDA obliga al inquilino a reconocer al nuevo propietario del inmueble como su arrendador, independientemente de cómo se haya transferido la propiedad, ya sea mediante una venta normal o una ejecución hipotecaria. Además, la cláusula obliga al inquilino a seguir pagando el alquiler al nuevo propietario durante el plazo restante del contrato.
Además de la cláusula de vinculación, un acuerdo SNDA suele incluir una cláusula de subordinación (S) y una cláusula de no perturbación (ND). La cláusula de subordinación permite que el interés del arrendatario en la propiedad quede subordinado a los intereses de un tercero prestamista. Esta cláusula es importante cuando el arrendador pretende obtener financiación utilizando la propiedad comercial. Al subordinar sus intereses arrendaticios, los arrendatarios ofrecen al prestamista la opción de rescindir el contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria del local comercial.
La cláusula de no perturbación, por su parte, concede al inquilino el derecho a seguir ocupando el local arrendado mientras no incumpla sus obligaciones. Esta cláusula garantiza que el inquilino conserve sus derechos sobre el local aunque el propietario incumpla sus obligaciones hipotecarias y el inmueble sea objeto de ejecución hipotecaria.
Aplicaciones prácticas del embargo
La atribución tiene aplicaciones prácticas en diversos escenarios inmobiliarios, especialmente en los arrendamientos comerciales. Algunas de las principales aplicaciones prácticas son:
- Transferencia de la propiedad: El attornment es crucial cuando se produce un cambio en la titularidad de una propiedad, como cuando se vende o se ejecuta una hipoteca. Garantiza que el inquilino reconozca al nuevo propietario como su arrendador y siga cumpliendo sus obligaciones, como el pago del alquiler.
- Relación arrendatario-prestamista: La cláusula de vinculación en un acuerdo SNDA establece una relación entre el inquilino y el prestamista. Garantiza la protección de los intereses del prestamista y el reconocimiento por parte del inquilino de los derechos del prestamista en caso de ejecución hipotecaria.
- Continuidad del arrendamiento: El attornamiento ayuda a mantener la continuidad del arrendamiento en situaciones en las que cambia la titularidad de la propiedad. Al reconocer al nuevo propietario como su arrendador, el inquilino puede seguir ocupando los locales y cumplir sus obligaciones contractuales sin interrupción.
- Protección jurídica: Los contratos de alquiler ofrecen protección jurídica tanto a los propietarios como a los inquilinos. Definen los derechos y responsabilidades de cada parte y sirven como prueba del reconocimiento del nuevo propietario por parte del inquilino.
En general, el attornment desempeña un papel fundamental en el mantenimiento de la estabilidad y las relaciones en las transacciones inmobiliarias, especialmente en los arrendamientos comerciales. Garantiza que los inquilinos sigan cumpliendo sus obligaciones y que los nuevos propietarios puedan asumir los derechos y responsabilidades del propietario anterior.
En conclusión, el attornment es un concepto importante que ayuda a establecer la relación entre las partes implicadas en las transacciones inmobiliarias. Garantiza transiciones fluidas durante los cambios de titularidad de la propiedad y proporciona protección jurídica tanto a los propietarios como a los inquilinos. Comprender los principios de la attornment es esencial para todas las partes implicadas en el sector inmobiliario, especialmente en los arrendamientos comerciales.
Preguntas y respuestas
¿Qué es el attornment?
Es el acto de otorgar autoridad o jurisdicción a una parte, incluso en ausencia de derechos legales. Se asocia principalmente a las transacciones inmobiliarias y se utiliza para establecer y reconocer la relación entre las partes implicadas.
¿Cuándo suele producirse la attornment?
El attornment suele producirse cuando se produce un cambio en la titularidad de la propiedad durante un periodo de arrendamiento. Puede ocurrir cuando se vende una propiedad o se ejecuta una hipoteca, y el nuevo propietario asume el papel de arrendador. La vinculación garantiza que el inquilino reconoce y acepta al nuevo propietario como arrendador.
¿Qué ocurre si un inquilino se niega a firmar un contrato de arrendamiento?
Si un inquilino se niega a firmar un contrato de alquiler, puede tener consecuencias tanto para el inquilino como para el propietario. El propietario puede tener motivos para el desahucio si el inquilino no reconoce al nuevo propietario como su arrendador. Al inquilino le conviene revisar detenidamente el contrato de alquiler y firmarlo para mantener una tenencia estable.
¿Qué es un acuerdo SNDA?
Un acuerdo SNDA, que significa acuerdo de subordinación, no perturbación y atorción, es un documento legal que se utiliza habitualmente en los arrendamientos comerciales. En él se describen los derechos y responsabilidades del inquilino, el propietario y, a veces, terceros, como prestamistas o compradores de la propiedad. La cláusula de cesión del acuerdo SNDA obliga al inquilino a reconocer al nuevo propietario como su arrendador.
¿Por qué es importante el attornment en los contratos de arrendamiento comercial?
La vinculación es crucial en los arrendamientos comerciales porque ayuda a mantener la continuidad del contrato y protege los intereses de inquilinos y propietarios. Garantiza que los inquilinos sigan cumpliendo sus obligaciones contractuales, como el pago del alquiler, aunque la propiedad cambie de dueño. Además, establece una relación entre el inquilino y los prestamistas implicados en la financiación del inmueble.
¿Cuáles son las ventajas prácticas de la dación en pago?
El attornment ofrece varias ventajas prácticas. Ayuda a facilitar una transición fluida de la propiedad garantizando que los inquilinos reconozcan y sigan cumpliendo sus obligaciones con el nuevo propietario. También protege los derechos de los prestamistas, permitiéndoles ejercer sus intereses en la propiedad si el propietario incumple su hipoteca. Además, los acuerdos de attornment proporcionan protección legal y claridad a todas las partes implicadas en las transacciones inmobiliarias.
¿Se aplica el attornment únicamente a los arrendamientos comerciales?
Aunque la dación en pago suele asociarse a los arrendamientos comerciales, también puede aplicarse a otras transacciones inmobiliarias. El attornment puede ser pertinente cuando se produce un cambio en la propiedad de inmuebles residenciales con inquilinos existentes. Sin embargo, la aplicación específica y los requisitos legales de la attornment pueden variar en función de las leyes y normativas locales.